Zakup idealnego mieszkania jest możliwy, jeśli dobrze przygotujesz się do tego procesu. Pamiętaj, że podczas transakcji musisz myśleć chłodno i nie kierować się emocjami, które przy tego typu inwestycjach są ogromne. Przeanalizuj kwestie prawne, a później przeprowadź bardzo szczegółowe oględziny. O czym nie możesz zapomnieć?Kupno mieszkania – co warto wiedzieć?Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, czy pierwotnego, musisz mieć pewność co do wszelkich zapisów prawnych, które go dotyczą. Pierwszy dokument, który należy przejrzeć to księga wieczysta nieruchomości. Możesz z niej wyczytać informacje o ewentualnym zadłużeniu lokalu, dane jego właściciela, a także zapisy dotyczące służebności czy dożywocia. Jest to szczególnie ważne w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, w których ktoś mieszkał przez lata. Poproś także właściciela o zaświadczenie o zameldowaniu. Zanim mieszkanie zostanie sprzedane, musisz mieć pewność, że żadna postronna osoba nie ma w nim meldunku. Jeśli o to nie zadbasz, może okazać się, że za kilka miesięcy czy lat powitasz niechcianego lokatora, który będzie miał prawo do przebywania w lokalu. Dokładnie przeanalizuj także umowę przedwstępną oraz umowę sprzedaży. Jeśli obawiasz się, że czegoś nie dopilnujesz lub pominiesz istotne aspekty, zgłoś się do nas. Nasi prawnicy sprawdzą zapisy dokumentów i ocenią czy są one zakup mieszkaniaKolejny krok to oględziny mieszkania. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, niezwykle ważne jest, aby sprawdzić stan techniczny zarówno lokalu, jak i budynku, w którym się znajduje. Wchodząc do mieszkania, zwróć więc uwagę na to, jaki jest rozkład pomieszczeń oraz czy jest możliwość reorganizacji przestrzeni (usunięcie ścianek działowych lub ich postawienie), jeśli taka myśl chodzi Ci po głowie. Oprócz tego musisz znać stan drzwi, okien, podłóg oraz wszelkich instalacji. Jeżeli chcesz od razu się wprowadzić, dopytaj także jakie elementy wyposażenia zostaną w mieszkaniu, a także sprawdź, jak ma się armatura w łazience. Nie zapomnij także dopytać o kondycję bloku (np. stan windy, dachu czy schodów) oraz o piwnicę lub komórkę lokatorską. W przypadku mieszkań od dewelopera pamiętaj, żeby sprawdzić, czy wszystko to, co otrzymałeś w ofercie lub podpisanej umowie, zgadza się z tym, co rzeczywiście znalazło się w się, że nie poradzisz sobie z oględzinami? Nie martw się! Zgłoś się do nas, a mu przeprowadzimy profesjonalne oględziny lub odbiór Twojego nowego mieszkania. 2021-07-08 (zaktualizowano: 2022-04-05) Tekst autorstwa Marek Dyla
Wizyta komornika w domu dłużnika odbywa się w momencie, kiedy osoba ta w dalszym ciągu uchyla się od jakiegokolwiek kontaktu i współpracy. Tak naprawdę wizyta komornika w domu jest ostatecznością, do której nie musi wcale dojść, o ile, dłużnik będzie współpracował i odpowiadał na listy komornika. Warto wiedzieć, że wWysokie ceny sprawiają nieruchomości, że wiele osób poszukuje alternatywnych możliwości ich zakupu. Takim sposobem może okazać się nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej. Jakie są zalety i wady takiego rozwiązania. Jakie jest nasze podejście do licytacji komorniczych z czysto ludzkiego puntu widzenia? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym. Mieszkania z licytacji komorniczej – najważniejsze informacje Jeżeli dłużnik nie reguluje zobowiązań, które wynikają z prawomocnego wyroku sądu lub innego tytułu wykonawczego, to na wniosek wierzyciela komornik może wystawić jego mieszkanie na sprzedaż. Jego zbycie odbywa się w drodze publicznej licytacji. Ceną wywoławczą, stanowi 3/4 wartości jego oszacowania. Jeśli komornikowi nie uda się sprzedać nieruchomości podczas pierwszej licytacji to może wystawić ją ponownie za 2/3 wartości. Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej. Jeśli osoba wpłacająca wadium wygra licytację to wadium zaliczane jest na poczet ceny nabycia nieruchomości, zaś jeśli nie uda mu się wygrać to podlega zwrotowi. Przed wszczęciem licytacji komornik ma obowiązek zmieszczenia stosownego ogłoszenia. Najczęściej dokonuje tego na swojej stronie internetowej lub na tablicy w gmachu sądu. Informacje o licytacjach można także znaleźć na stronie Krajowej Izby Komorniczej oraz na specjalistycznych portalach. Ogłoszenie powinno zawierać podstawowe informacje o nieruchomości, w tym określać wartość jej oszacowania, cenę wywoławcza, wysokość wadium oraz czas i miejsce przeprowadzenia licytacji. Warto mieć na uwadze, że licytacje mogą odbywać się także w formie elektronicznej na specjalnie dedykowanej do tego platformie, która jest prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą. Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej – na co trzeba uważać? Zasadą jest, że nieruchomość na licytacji komorniczej nabywana jest bez obciążeń na rzecz osób trzecich. Wyjątek dotyczy tylko prawa dożywocia. Przed przystąpieniem do licytacji warto jest zatem sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone takim prawem. Trzeba mieć na uwadze, że takie prawo osoby trzeciej wcale nie musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Konieczne jest zatem ustalenie tego na podstawie innych dokumentów. Przystępując do licytacji trzeba mieć na uwadze bardzo krótki termin na uiszczenie całości ceny. Wynosi on zaledwie dwa tygodnie od doręczenia nabywcy postanowienia sądu o tzw. przybiciu. Wyklucza to więc w zasadzie możliwość zakupu takiej nieruchomości na kredyt, ponieważ trudno jest zakładać, żeby udało się zamknąć całą procedurę kredytową tylko w ciągu dwóch tygodni. Czy warto nabyć mieszkanie na licytacji komorniczej? Nabycie mieszkania na licytacji komorniczej może być postrzegane jako szansa na nabycie tańszego mieszkania. Trzeba mieć jednak na uwadze, że rzadko kiedy istnieje możliwość jego zakupu za cenę wywoławczą, ponieważ w licytacji bierze zazwyczaj udział wielu uczestników. Ostateczna cena nie musi zatem znacząco odbiegać od rynkowej. Nabycie mieszkania od komornika może rodzić opory moralne. Niepłacenie długów nie jest zachowaniem godnym pochwały, zaś sam wierzyciel może być nawet w gorszej sytuacji od swojego dłużnika i tak naprawdę sam bronić się przed niewypłacalnością. Niemniej kupując mieszkanie w taki właśnie sposób pozbawiamy kogoś dachu nad głową. Dlatego, jako warszawskie biuro nieruchomości, zdecydowanie wolimy być po stronie dłużnika. Sprzedaż jego mieszkania przez komornika jest bowiem bardzo mało korzystna. Także z punktu widzenia kosztów postępowania egzekucyjnego, które potrafią osiągnąć nawet kilkanaście procent wartości mieszkania. Niejednokrotnie więc, jako warszawska agencja nieruchomości, pomagaliśmy w sprzedaży zadłużonych mieszkań, zanim jeszcze komornik zdążył przeprowadzić całą procedurę egzekucyjną. Niedawno uratowaliśmy w ten sposób od licytacji przez komornika 2-pokojowe mieszkanie na warszawskiej Woli. Doprowadzenie do korzystnego rozporządzenia majątkiem przez dłużnika jest dla nas zawsze źródłem wielkiej satysfakcji.
Mieszkanie z licytacji komorniczej, fot. Zakup mieszkania z licytacji komorniczej na pierwszy rzut oka wydaje się świetną okazją. Cena nieruchomości nabytej tą drogą jest zwykle sporo niższa od jej wartości rynkowej. Dlatego zarówno ci, którzy chcą ulokować wolne środki, jak i fliperzy, którzy kupują taniej, aby szybko drożej sprzedać, chętnie przeglądają ogłoszenia komorników. Coraz częściej w ich kierunku spoglądają również prywatne osoby, szukające lokum do zamieszkania. Czy faktycznie to atrakcyjna opcja dla każdego? Na co uważać, by zamiast transakcji życia nie wpaść w sporą pułapkę? Zakup mieszkania od komornika — krok po kroku Licytacja komornicza to sprzedaż publiczna, która przypomina aukcję. Jej przedmiotem jest zazwyczaj majątek dłużnika, który nie był w stanie spłacić swoich zobowiązań. Może wziąć w niej udział praktycznie każdy, kto wpłaci rękojmię (poza dłużnikiem, jego rodziną i komornikiem). Wygrywa ten, kto da więcej. Ale po kolei. Skąd się biorą mieszkania na licytacjach komorniczych Gdy ktoś nie spłaca swoich długów, musi się liczyć z tym, że do jego drzwi zapuka komornik i zażąda uregulowania należności. Gdy nie wystarczy wezwanie do zapłaty, rozpoczyna egzekucję. Zwykle pierwszym etapem jest zajęcie wynagrodzenia czy środków na rachunku bankowym, potem spienięża ruchomości, a licytacja mieszkania to ostatni krok. ZOBACZ: Mieszkanie na rynku wtórnym. Jak kupić? Nieruchomości ze względu na swoją wartość są zajmowane przez komornika zazwyczaj w związku ze sporym zadłużeniem, niemożnością spłaty kredytu hipotecznego, ale również sporem związanym z podziałem majątku przy rozwodzie, czy bankructwem firmy. Nie zawsze jest to więc lokal w kiepskim stanie, w szemranej okolicy, a całkiem często zdarzają się mieszkania naprawdę atrakcyjne. Trzeba zatem szukać takich licytacji komorniczych, w których naprawdę warto wziąć udział. Jakie są etapy egzekucji komorniczej z nieruchomości? Zanim komornik wkroczy do akcji, wierzyciel musi wyczerpać inne możliwości odzyskania długu. Dopiero gdy nie przyniosą one efektu, może wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Prowadzi je komornik pod nadzorem sądu. Po wszczęciu postępowania, komornik daje dłużnikowi możliwość uregulowania zadłużenia — w ciągu 2 tygodni od dnia doręczenia wezwania. Jeśli nie ma z czego ściągnąć należności, zajmuje nieruchomość. Ten fakt wpisywany jest do księgi wieczystej. Od tej pory właściciel nie może już samodzielnie sprzedać mieszkania ani go nikomu darować. Następny etap to przygotowanie opisu i oszacowanie wartości nieruchomości. Robi to biegły sądowy na zlecenie komornika. 2 tygodnie po uprawomocnieniu się oszacowania, można opublikować ogłoszenie. Mieszkanie z licytacji komorniczej — gdzie szukać ogłoszeń? Najpóźniej dwa tygodnie przed planowaną datą licytacji komornik ma obowiązek podać do publicznej wiadomości informację o zamiarze jej przeprowadzenia. Zwykle jednak robi to dużo wcześniej, publikując stosowne obwieszczenie. Wskazuje w nim termin i miejsce licytacji komorniczej oraz szczegóły dotyczące jej przedmiotu — dokładny opis nieruchomości, cenę wywoławczą i wysokość wadium, czyli rękojmi, którą należy wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Zazwyczaj wskazuje również terminy, w których mieszkanie można obejrzeć oraz miejsce, gdzie można zapoznać się z dokumentacją dotyczącą postępowania egzekucyjnego. Gdzie tego szukać? Obowiązkowe miejsca publikacji obwieszczenia to: właściwy miejscowo sąd — strona internetowa i tablica ogłoszeń,urząd gminy, w której znajduje się nieruchomość — strona internetowa i tablica ogłoszeń,poczytny dziennik lokalny, prasa ogólnopolska,strona internetowa Krajowej Rady Komorniczej. Trzy pierwsze miejsca odwiedzamy, gdy szukamy nieruchomości w konkretnej stronie prowadzonej przez Krajową Radę Komorniczą, znajdziemy wszystkie obwieszczenia z całej Polski i to miejsce polecamy najbardziej. Licytacja komornicza mieszkania — jak się przygotować? Kiedy znajdziemy interesujące ogłoszenie, zacznijmy od skontaktowania się z komornikiem i wypytajmy go o szczegóły. Jeszcze lepiej po prostu udać się do kancelarii i przejrzeć dokumenty. To, na co szczególnie trzeba zwrócić uwagę, to data sporządzenia operatu szacunkowego. Bywa on nieaktualny, przez co wartość nieruchomości w nim wskazana, może istotnie odbiegać od wartości rynkowej — zarówno na naszą korzyść, jak i wręcz przeciwnie — a przecież nie chcemy przepłacać. Porównajmy zatem cenę wywoławczą z cenami rynkowymi. Warto również obejrzeć mieszkanie, bo po pierwsze od czasu wyceny, jego stan mógł się mocno znacząco zmienić, a po drugie będzie nam łatwiej ocenić, jakich kosztów remontu musimy się spodziewać. Drugi ważny dokument to księga wieczysta nieruchomości — szczególnie dział III i IV, gdzie umieszcza się wpisy o obciążeniach, ograniczeniach rozporządzania nieruchomością i inne prawa, roszczenia czy hipotekę. Niektóre mogą wręcz zdyskwalifikować ofertę (dożywocie, dzierżawa, służebność), inne utrudniają zaciągnięcie kredytu. Ostatni ważny element to sprawdzenie, czy w licytowanym mieszkaniu pozostają lokatorzy. Jeśli tak, sprawdźmy, czy nie jest to na przykład rodzina wielodzietna, ktoś obłożnie chory lub niepełnosprawny, bo może być trudno się ich pozbyć. Porozmawiajmy z komornikiem na ten temat, a jeszcze lepiej z samym właścicielem, oglądając mieszkanie. Wbrew powszechnie panującej opinii większość z nich chce jak najszybciej mieć sprawę za sobą i uwolnić się z długu, więc chętnie współpracuje. Zapytajmy przynajmniej, czy mają dokąd pójść po sprzedaży mieszkania. Gdy na tym etapie nic nie budzi naszych wątpliwości i dysponujemy odpowiednimi środkami, możemy przystąpić do przetargu. ZOBACZ TAKŻE: Czym jest mieszkanie komunalne? Licytacja komornicza — jak przebiega? Aby wziąć udział w licytacji, musimy najpierw wpłacić wadium. To rękojmia na pokrycie kosztów egzekucji. Wysokość wadium określona jest w ogłoszeniu i zwykle jest to 10% ceny wywoławczej. Gdy wygramy, kwota ta zostanie odliczona od wylicytowanej ceny, gdy przegramy — otrzymamy ją z powrotem. W pierwszej licytacji cena wywoławcza nieruchomości wynosi ¾ oszacowanej wartości. Jeśli nikt się nie zgłosi do licytacji, wierzyciel ma prawo sam nabyć nieruchomość po cenie wywoławczej. Gdy się na to nie zdecyduje, ogłaszana jest druga licytacja, ale tym razem cena wywoławcza jest jeszcze niższa — wynosi ⅔ wartości. Licytacja odbywa się publicznie, w sądzie wskazanym w obwieszczeniu. Uwaga! Czasem w sądzie przed rozpoczęciem licytacji pojawiają się osoby, które proponują innym określone kwoty za odstąpienie od niej. To sprawia, że osoba naprawdę zainteresowana zakupem jest gotowa zaproponować im to samo, tylko w wyższej kwocie. Tymczasem to dla tych pierwszych to po prostu łatwy sposób na szybki zarobek i wcale nie zamierzają licytować. Nie dajmy się nabrać. Po rozpoczęciu licytacji komornik przypomina, co jest jej przedmiotem, jaka jest cena wywoławcza i wadium, jaki będzie termin uiszczenia należności oraz ewentualnie, jakie zaległości i prawa obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia. Licytanci ustnie podają swoje propozycje, czyli postąpienia. Kwota, o którą można przebijać, nie może być niższa niż 1% ceny wywoławczej (zaokrąglona dla ułatwienia do pełnej kwoty). Każde postąpienie jest potwierdzane przez komornika, a następnie trzykrotnie wzywa on do przebijania ostatniej oferty. Licytant, który da najwyższą i nie zostanie przebity — wygrywa. Możliwy jest też udział w licytacji mieszkania jednego licytanta. Nad przebiegiem licytacji czuwa przedstawiciel sądu, a całość jest rejestrowana. SPRAWDŹ: Mieszkanie od komornika Kolejny etap licytacji to postanowienie o przybiciu, czyli potwierdzenie, kto i za ile wylicytował dane mieszkanie. Po jego uprawomocnieniu sąd wzywa zwycięzcę do zapłaty reszty należności na rachunek depozytowy sądu. Zazwyczaj daje on na to 14 dni, ale w wyjątkowych sytuacjach okres ten można wydłużyć do miesiąca. Teoretycznie więc trzeba się liczyć z koniecznością szybkiej wpłaty, w praktyce na wezwanie czeka się czasem kilka miesięcy. Po uiszczeniu należności (wylicytowana kwota pomniejszona o wadium) sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności i umieszcza się stosowny wpis w księdze wieczystej. Na tym kończy się licytacja komornicza mieszkania. I co dalej? Jak widać, sama procedura zakupu nie jest szczególnie skomplikowana. Pod warunkiem oczywiście, że upewnijmy się, co kupujemy i dysponujemy wystarczającymi środkami finansowymi. Teoretycznie można próbować posiłkować się kredytem hipotecznym, ale banki niezbyt chętnie przyznają je, kiedy w księdze wieczystej są jakieś obciążenia, a poza tym, biorąc pod uwagę dość skomplikowane procedury bankowe i krótki czas na wpłatę, decyzję o przyznaniu kredytu (promesę) warto by było uzyskać przed przystąpieniem do licytacji. To może być trudne. Tymczasem, gdy mimo wygranej nie zdążymy z wpłatą, nie tylko nie odzyskamy wpłaconego wadium, ale nie będziemy mogli wziąć udziału w kolejnej licytacji. Przed zakupem bezwzględnie trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz zajrzeć do księgi wieczystej, żeby po fakcie nie zaskoczyły nas obciążenia w postaci prawa najmu, dożywocia czy niezapłacone podatki. Komornik powinien o nich poinformować, ale nie zaszkodzi się upewnić i rozwiać wszelkie wątpliwości. Znając prawdziwą wartość nieruchomości i przewidywany koszt remontu, łatwiej będzie ocenić, jaka kwota zakupu będzie opłacalna i do jakiej kwoty warto licytować. Wtedy nie poniosą nas emocje podczas aukcji. Ostatnia kwestia, która może być pułapką, to lokatorzy. Często bowiem się zdarza, że licytowane jest mieszkanie, które nie zostało opróżnione. Jako nowy właściciel możemy z nimi oczywiście zawrzeć umowę najmu i pozwolić im w nim pozostać za określoną opłatą. Jeśli jednak zamierzamy sami w kupionym na licytacji mieszkaniu zamieszkać lub mamy wobec niego inne plany, a nie wiemy nic o lokatorach, sporo ryzykujemy. Samodzielnie pozbyć się ich nie będziemy mogli, a przekonanie ich do tego, aby wyprowadzili się dobrowolnie, może być trudne. Nasza przygoda z komornikiem wówczas się nie skończy, ale teraz to my będziemy jego klientem. Licytacja komornicza mieszkania z lokatorami Teoretycznie w momencie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności zyskujemy jednocześnie tytuł wykonawczy, czyli podstawę do podjęcia przeprowadzenia eksmisji przez komornika. Pamiętajmy jednak, że w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości eksmisji na bruk. Gdy zaś lokatorom przysługuje prawo do lokalu socjalnego musimy poczekać, aż gmina udostępni im taki lokal. Uprawnione do nich są kobiety ciężarne, dzieci, osoby niepełnosprawne, bezrobotne, obłożnie chore oraz inne korzystające z pomocy opieki społecznej. Lokali tych jest jednak niewiele, zatem może to potrwać latami. Zgodnie z przepisami obowiązuje również okres ochronny — komornik może działać tylko w okresie od kwietnia do listopada, a w pozostałym czasie lokatorzy mają prawo pozostawać w mieszkaniu nawet bez tytułu prawnego do tego. Dodatkowo specustawa związana z pandemią COVID-19 wstrzymała wszystkie egzekucje do 90 dni po odwołaniu stanu zagrożenia lub epidemii. Nikt nie wie, ile ona potrwa. Dlatego zachęcamy, aby jeszcze przed przystąpieniem do licytacji dowiedzieć się, czy lokatorzy mają się gdzie wyprowadzić, czy raczej trzeba się spodziewać trudności i wówczas dwa razy się zastanowić. Trzeba się też liczyć z tym, że licytacja takiego lokalu będzie obciążona sporym ładunkiem emocjonalnym. Podsumowując, zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być sporą okazją, bo cena takiej nieruchomości jest zwykle przynajmniej o 30% niższa od cen rynkowych. Samo patrzenie na cenę może być jednak ryzykowne. Trzeba zatem dokładnie sprawdzić, co nas czeka po zakupie, jakie będą dodatkowe koszty oraz czy prawo własności będzie równoznaczne z możliwością użytkowania mieszkania.
Oto poradnik krok po kroku dla ciebie – przeczytaj, a na pewno nie pożałujesz tego czasu poświęconego na zdobycie cennej wiedzy! Szybka sprzedaż nieruchomości? Skontaktuj się z nami: Napisz na: nieruchomosci@solidex.com.pl lub zadzwoń: +48 725 907 000. Krok 1: Formalności po zakupie mieszkania Po zakupie mieszkania co dalej z
Coraz więcej osób planujących zakup nieruchomości na cele mieszkalne decyduje się na skorzystanie z oferty dewelopera. Mieszkania z rynku pierwotnego cieszą się dużym zainteresowaniem z powodu ciekawych lokalizacji czy chociażby możliwości zaaranżowania po swojemu domu od podstaw. W poniższym artykule chcielibyśmy poruszyć temat, jak wygląda krok po kroku proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Po pierwsze znalezienie odpowiedniej oferty Zakup mieszkania zwykle zaczynamy od przejrzenia ofert, co wiąże się z analizą własnych potrzeb. W zależności od tego, jakie mamy oczekiwania, należy zwrócić uwagę na lokalizację, metraż, rozkład pomieszczeń czy proponowany standard wykończenia. Ogłoszenia sprzedaży mieszkań znajdziemy oczywiście w Internecie. Jeżeli szukasz nowoczesnego i funkcjonalnego mieszkania w Oławie koło Wrocławia, warto odwiedzić stronę Weryfikacja firmy i inwestycji Po dokonaniu wyboru warto zweryfikować dewelopera i dokładnie sprawdzić inwestycję. Wiele kluczowych danych uzyskamy z prospektu informacyjnego. Dzięki dokumentowi dowiemy się o wcześniejszych inwestycjach dewelopera, statusie prawnym działki, niezbędnych zezwoleniach, terminie zakończenia inwestycji oraz planach dotyczących zagospodarowania przestrzennego i infrastruktury. Warto poprosić również o księgę wieczystą, pozwolenie na budowę czy chociażby sprawozdania finansowe firmy. Oprócz tego zawsze można zasięgnąć opinii wśród osób, które już wcześniej skorzystały z oferty dewelopera. Umowa przedwstępna Kolejny istotny krok to rozmowy i negocjacje dotyczące warunków inwestycji. Po ustaleniu kosztów, terminów i konsekwencji wynikających z niedopełnienia zobowiązań stron, przychodzi czas na podpisanie umowy deweloperskiej. Najbezpieczniejszą opcją jest dokonanie tego w obecności notariusza. Sprawy finansowe Ważnym punktem zakupu mieszkania jest ustalenie formy finansowania. Część osób korzysta w tym celu ze środków własnych, ale większość nabywców zamiast gotówki wspomaga się kredytem hipotecznym. Na tym etapie odbywa się więc załatwianie formalności finansowych – składanie wniosków o pożyczkę, analiza zdolności kredytowej i podpisanie umów z bankiem. Zakup mieszkania wiąże się też z opłaceniem taksy notarialnej. Odbiór mieszkania Gdy budowa mieszkania dobiegnie końca, deweloper zgłasza możliwość dokonania przeglądu nieruchomości w celu sprawdzenia jej stanu technicznego. Warto skorzystać wówczas z usług doświadczonego inspektora nadzoru budowlanego, który dokona fachowej weryfikacji i oceni, czy konieczne są jakiekolwiek poprawki. Gdy mieszkanie spełnia wszelkie wymogi w zakresie prawidłowego, zgodnego z ustaleniami wykończenia, następuje jego odbiór i przekazanie kluczy. Umowa przyrzeczona Ostatni krok wieńczący inwestycję to podpisanie – w formie aktu notarialnego – ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Na tym etapie dochodzi do przeniesienia praw własności mieszkania z dewelopera na nabywcę. Podpisanie umowy przyrzeczonej odbywa się w momencie, gdy budynek jest w pełni gotowy do użytku. Nawigacja wpisu
Egzekucja z konta bankowego. Na szczęście istnieje coś takiego jak limit zajęcia komorniczego. Jeśli dojdzie do zajęcia rachunku bankowego, to komornik musi na nim pozostawić do dyspozycji dłużnika co miesiąc 75% minimalnego wynagrodzenia za pracę liczone od kwoty brutto. I ta kwota pozostanie do dyspozycji dłużnika po zajęciu konta.
Kupno nieruchomości od komornika sądowego w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego jest obecnie – dzięki najnowszym zmianom w prawie – mniej ryzykowne. Zlikwidowano możliwość wielu nadużyć skutkujących skutecznym uprzykrzeniem życia nabywcom. Pozwolę sobie na wstępie przedstawić w skrócie postępowanie i skutki decyzji organów w postępowaniu o przysądzenie nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości odbywa się w drodze licytacji publicznej. Zgodnie z art. 962 Kodeksu cywilnego – przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Pamiętać należy, że nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: przedmiot przetargu; cenę wywołania; sumę rękojmi; termin uiszczenia ceny nabycia; ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia; prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. Zgodnie z art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego – po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Stosownie do art. 998 Kodeksu postępowania cywilnego: „§ 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. § 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Jak z powyższego wynika, prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności wywołuje wiele skutków materialnoprawnych. Przede wszystkim przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a ponadto powoduje: przejście na nabywcę pożytków naturalnych i cywilnych z nieruchomości, przejście na nabywcę obowiązku ponoszenia powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości; świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się tego postanowienia lub po tym dniu. Pojęcia „daniny publiczne” i „świadczenia publicznoprawne” są tożsame; są to podatki, opłaty, dopłaty, które obejmują np. podatek od nieruchomości, podatek rolny, opłaty za usuwanie drzew, opłaty za emisję pyłów i gazów, opłaty za ścieki, opłaty za wywóz śmieci, dopłata do kosztów inwestycji publicznych, przejście na nabywcę praw i obowiązków dłużnika wynikających ze stosunku najmu i dzierżawy – zgodnie z przepisami normującymi te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej, wygaśnięcie wszelkich praw i skutków ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości; w miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Do skutków procesowych prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości należy zaliczyć powstanie: tytułu do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów, tytułu wykonawczego do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości, opróżnienia znajdujących się na nieruchomości pomieszczeń, a także eksmisji osób zajmujących te pomieszczenia (art. 999 § 1), tytułu – wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji – do wykreślenia w księdze wieczystej (zbiorze dokumentów) wszelkich praw, które według planu wygasły, podstawy do wykreślenia wszelkich hipotek obciążających nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Podstawą wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość nabytą na podstawie postanowienia o przysądzeniu nieruchomości jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji lub samo postanowienie o przysądzeniu własności, jeżeli zostało w nim stwierdzone zapłacenie całej ceny nabycia gotówką. „Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 4) służebność przesyłu. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Przedmiotowa nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, ale jest wpis bezpłatnego użytkowania na rzecz określonych w księdze wieczystych podmiotów, co – jak wynika z powyższego – może pozostać w mocy pomimo przysądzenia Panu własności nieruchomości. Ponadto z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Wreszcie według art. 1003 „§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. § 2. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką”. Odpowiedzieć już konkretnie na Pańskie pytanie, czy nabycie tej konkretnej nieruchomości może wiązać się dla jego nabywcy z ryzykiem, można odpowiedzieć, że to zależy od postawy lokatora. Może przez swoje zachowanie i notoryczne zaskarżanie postanowień sądu lub komornika skutecznie wydłużać w czasie postępowanie. Przed nowelizacją część egzekucji z nieruchomości była faktycznie blokowana poprzez oddawanie przez dłużnika nieruchomości w długotrwały najem lub dzierżawę osobom trzecim i pobranie czynszu z góry za cały okres trwania umowy. Wystarczyło, aby przed wszczęciem egzekucji umowa najmu lub dzierżawy została dostarczona notariuszowi, który poświadczył na niej datę okazania mu dokumentu (czyli opatrzył ją tzw. datą pewną), aby nabywca takiej nieruchomości nie miał prawa wypowiedzieć jej najemcy lub dzierżawcy. Ponieważ czynsz został pobrany z góry, więc nabywca nie mógł też żądać jego zapłaty. To powodowało, że na zakup takich nieruchomości nie było chętnych. Umowy najmu czy dzierżawy były często pozorne i teoretycznie można było próbować je podważać, ale zainteresowanych prowadzeniem związanych z tym sporów sądowych i ponoszenia z tym ryzyka brakowało. Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że osoba, która kupiła nieruchomość na egzekucji komorniczej, może pozbyć się dzierżawcy czy najemcy, nawet jeśli ten zawarł z poprzednim właścicielem umowę na czas oznaczony z datą pewną. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na jego rzecz własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Dotyczy to również przypadku, gdy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. W najgorszym więc przypadku nabywca będzie musiał tolerować najemcę lub dzierżawcę przez rok od kupna nieruchomości. Jeśli dłużnik już po dokonaniu zajęcia jego nieruchomości oddał ją osobie trzeciej w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę, nie wywoła to skutków wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Nabywca w ogóle nie będzie tymi umowami związany. Gdy dłużnik z rodziną nadal przebywa w mieszkaniu, można naliczać mu czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu. W międzyczasie konieczne będzie wniesienie do sądu (właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora) powództwa o eksmisję. Sąd, wydając orzeczenie w sprawie, wskazuje, czy osoby pozwane mają prawo do lokalu socjalnego, czy też nie. Spora grupa osób ma prawo do lokali socjalnych, które powinna zapewnić im gmina. Są to kobiety w ciąży, małoletni, emeryci i renciści, osoby zarejestrowane jako bezrobotne. Jeżeli takie prawo przysługuje, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Trzeba przy tym mieć na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkań komunalnych – gminy niestety cierpią na ich brak. Do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu. Powinny za to płacić, choć najczęściej tego nie robią. Oczywiście prawo przewiduje w takich sytuacjach możliwość uzyskania odszkodowania od gminy za czas, w którym lokator zajmował lokal. Właściciel musi jednak udowodnić, że poniósł szkodę z tego tytułu. Takie odszkodowanie jest zwykle równe czynszowi, jaki mógłby on uzyskać, gdyby lokal oddał w najem. Na podstawie wyroku eksmisyjnego można wnosić o opróżnienie lokalu przez komornika. Przepisy stanowią jednak, że nie można pozbyć się lokatora, nie zapewniając mu pomieszczenia zastępczego, jeżeli lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Jeżeli bowiem z wyroku eksmisyjnego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając tam dłużnika, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dopiero gdy znajdzie się pomieszczenie zastępcze, możliwa jest eksmisja lokatora. Polega ona na przymusowym usunięciu takiej osoby z zajmowanego mieszkania. Komornik dokonuje wówczas opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, ostatecznie zaś ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika. Dodać jeszcze trzeba, że egzekucja może być prowadzona tylko przeciwko tym osobom, które zostały wymienione w tytule wykonawczym. Aby więc można było wyeksmitować wszystkich domowników, wprowadzono przepisy umożliwiające wezwanie ich do udziału w sprawie już w toku postępowania, jeżeli informacja o innych mieszkańcach wyjdzie na jaw dopiero w toku procesu sądowego. Zaznaczam, że bardzo rzadko zdarza się, że lokatorzy wyprowadzają się z własnej woli lub za zapłatą odpowiedniej sumy (tzw. odstępne). Trzeba więc zawsze przy zakupie mieszkania z lokatorem uwzględnić dodatkowe koszty postępowania w sprawie o eksmisję, a także doliczyć trochę więcej czasu na wprowadzenie się do nowego lokum. Pozew o eksmisję podlega opłacie w wysokości 200 zł. Postępowanie może trwać w zależności od obciążenia sądu sprawami (odległe terminy odroczenia rozpraw – nawet do kilku miesięcy – a potrzebne będzie kilka posiedzeń). Ponadto koszt postępowania eksmisyjnego, które będzie musiał ponieść Pan (w razie niewypłacalności dłużnika ich odzyskanie może być niemożliwe). Proszę wziąć pod uwagę obciążające lokal prawo użytkowania na rzecz wskazanych w księdze wieczystej podmiotów i zasięgnąć informacji u komornika, czy użytkowanie to według planu podziału zostanie usunięte. W przeciwnym razie będzie obciążało nieruchomość ze szkodą dla Pana. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .
Kupno mieszkania do duży wydatek. Nic dziwnego, że chcecie, aby wszystko było dopięte na ostatni guzik. Po zakupie przychodzi czas na odbiór mieszkania. Jak powinien wyglądać, abyście uniknęli nieporozumień? Kilka porad zdradził nam Piotr Gramza z inspiekcjadomu.pl. Decydując się na zakup mieszkania bezpośrednio od dewelopera, musicie liczyć się z tym, że przyjdzie czas na
Jak kupić mieszkanie? Gdy wreszcie nadchodzi moment, w którym możemy zdecydować się na kupno własnego lokum, warto podejść do tego przedsięwzięcia kompleksowo. Mieszkanie mieszkaniu nierówne, a poza formalnościami, warto uważnie przeanalizować wszystkie czynniki. Radzimy, jak znaleźć swoje idealne cztery kąty!Mieszkanie czy dom – co chętniej wybierają Polacy?Rynek pierwotny a wtórnyMieszkanie z rynku pierwotnego a wtórnego – argumenty za i przeciwZalety mieszkania z rynku mieszkania z rynku mieszkania z rynku mieszkania z rynku najlepiej kupić mieszkanie? Jeżeli bierzesz kredyt, zwróć uwagę na stopy procentowe!Gdzie kupić mieszkanie? Lokalizacja to podstawa!Jak sfinansować zakup mieszkania?Dodatkowe koszty zakupu mieszkaniaDodatkowe koszty przy kredycie hipotecznymJakie podatki należy opłacić przy zakupie mieszkania?Jak kupić mieszkanie – formalnościUmowa przedwstępna przy zakupie mieszkania – wskazówkiUbezpieczenie mieszkania – co warto wiedziećCo sprawdzić kupując mieszkanie?Jak kupić mieszkanie – podsumowanieNabycie mieszkania to nie krótka transakcja, a rozbudowany proces, do którego warto się kompleksowo zgromadzeniem odpowiedniego zaplecza finansowego, konieczne jest także poświęcenie czasu na odpowiednie poznanie rynku, formalności, kwestii prawnych, podatkowych, a to wszystko należy zestawić ze swoimi potrzebami i możliwościami. Zatem, jak kupić mieszkanie i na co zwrócić uwagę, aby uniknąć niepotrzebnych komplikacji?Mieszkanie czy dom – co chętniej wybierają Polacy?Obserwując krajobraz polskich miejscowości, miast i przedmieść, a także wspominając swoje własne doświadczenia, nie ulega wątpliwości, że społeczeństwo wybiera pomiędzy dwiema podstawowymi odmianami domów – mieszkaniami w budynkach wielorodzinnych i domami danych Eurostatu z 2015 roku 1 to właśnie domy jednorodzinne stanowią dominującą odmianę nieruchomości, w których mieszkają Polacy – w badaniu grupę tę tworzyło aż 57% przebadanych mieszkańców naszego kraju. Poza 9% żyjącymi w tzw. domach wielorodzinnych (szeregowce, bliźniaki itd.), 35% osób mieszka w blokach – to wciąż duża i istotna dane Morizon z sierpnia 2018 rokuCo więcej, gdy spojrzeć na dane z sierpnia 2018 roku pod kątem tego, jak kształtuje się popyt na rynku nieruchomości, to jednak właśnie mieszkania są najbardziej pożądane. Jak podaje serwis Morizon na podstawie własnych badań 2, opisywany typ nieruchomości cieszył się powodzeniem ponad połowy Polaków. Drugie miejsce zajęły domy – 35,85% rodaków zdecydowało się na taki pierwotny a wtórnyWarto na początku wskazać dwie podstawowe kategorie, na które dzieli się rynek mieszkaniowy. Poza widocznymi na każdym kroku w przestrzeni miejskiej i podmiejskiej inwestycjami deweloperskimi lub komunalnymi, na polskim rynku nieruchomości jest też przecież ogromna liczba już wybudowanych bloków mieszkalnych, które nie pozostają w całości zamieszkane i pierwotny tworzą inwestycje realizowane głównie przez prywatne firmy deweloperskie. Mowa o mieszkaniach dopiero powstających, świeżo wybudowanych lub świeżo oddanych do użytku. Nieco bardziej niszowym, wspomnianym już rozwiązaniem, są mieszkania komunalne, które realizowane są obecnie w modelu tzw. partnerstwa publiczno-prywatnego. Oznacza to tyle, że na zlecenie np. gminy prywatny deweloper wykonuje określoną grupą jest rynek mieszkań w budynkach tworzących już od dawna miejski lub podmiejski krajobraz, czyli tzw. rynek wtórny. Zazwyczaj są to mieszkania, które przez lata posiadały już co najmniej jednego lub więcej właścicieli, pochodzące zarówno od członków rodzin pozyskanych ich w ramach dziedziczenia lub spadków, a także od osób handlujących nieruchomościami, którzy np. nabywają używane z rynku pierwotnego a wtórnego – argumenty za i przeciwPatrząc na przytoczone wyżej badania, pod wieloma aspektami dotyczącymi preferencji Polaków wobec wyboru mieszkania, zarówno nowe, jak i te z rynku wtórnego mogą dobrze odpowiadać na te potrzeby. Nie oznacza to oczywiście, że między mieszkaniami z obu tych grup nadal nie ma powszechnie powtarzających się specyficznych zalet i ciążących na nich mieszkania z rynku koszty transakcyjne (brak podatku od czynności cywilno-prawnych).Nowoczesne, estetyczne szansa na dostosowanie do dzisiejszych potrzeb, jak duże schowki na rowery, wózki czy miejsca parkingowe w garażu mieszkanie całkowicie według własnego projektu i izolacja cieplna skorzystania z atrakcyjnych pakietów promocyjnych mieszkania z rynku się problemy z budowaniem deweloperskich osiedli w dyskusyjnych, oddalonych od infrastruktury i komunikacji miejskiej, się kłopoty jakościowe z nowo oddanymi do użytku się narzekania na brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych przy niektórych się narzekania na budowanie niektórych budynków zbyt blisko siebie, bez zachowania odpowiedniej przestrzeni i naświetlenia mieszkania z rynku mieszkania są gotowe do zamieszkania „od zaraz”.Wiele osiedli, szczególnie z wielkiej płyty, znajduje się w sąsiedztwie pełnowartościowej infrastruktury handlowej, edukacyjnej, kulturalnej i pole do negocjowania ceny szanse na znalezienie konkurencyjnych ofert w okazyjnych przemeblowania, remontu lub jedynie drobnych poprawek w urządzeniu – pole do manewru jest mieszkania z rynku opłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych przy wygląd wielu w wyposażeniu bloków, jak np. przestarzałe lub psujące się windy, małe pomieszczenia na rowery i izolacja cieplna i dźwiękowa, a co za tym idzie – większe koszty utrzymania i mniejsze poczucie problem „krzywych ścian” w budynkach z wielkiej najlepiej kupić mieszkanie?Rzadko kiedy decyzja o zakupie mieszkania jest efektem impulsu i poddania się chwili. Częściej jest to skrupulatnie zaplanowana procedura, do której realizacji przyszły nabywca lub para nabywców przygotowuje się odpowiednio miesiącami, a nawet i latami. Za zielone światło do rozpoczęcia poszukiwań za wymarzonymi czterema kątami uznać można kilka istotnych czynników, spośród których wyróżnić można dwie główne kategorie. Przyjrzyjmy się małżeństwa lub wkroczenie w okres stabilizacji w przeprowadzenia się do nowego miasta i rozpoczęcia tam nowego związana ze znalezieniem np. nowej potrzebnego kapitału do zakupu zgody na otrzymanie kredytu lub atrakcyjnej podjęciu decyzji o zakupie mieszkania warto też wziąć pod uwagę czynniki zewnętrzne, które mają bezpośredni wpływ nie tylko na cenę i atrakcyjność mieszkania, ale i sprzyjający lub niekorzystny wpływ podczas prac remontowych lub w którym podejmujemy się zakupu nieruchomości, może mieć większe znaczenie, niż może się wydawać. Przyczyny są proste – w razie konieczności dokonania prac remontowych lub wykończeniowych w mieszkaniu, bardziej sprzyjającymi warunkami w roku są miesiące ciepłe. Jest to szczególnie istotne, jeżeli mamy zamiar wymienić lub zamontować okna. Pory roku odróżniają się też popytem – w ciepłych miesiącach zainteresowanie jest większe, bo łatwiej się przemieścić w celu obejrzenia danej inwestycji, a deweloperzy zwykle właśnie w tym okresie oddają inwestycje do nieruchomości to intensywnie tętniący życiem organizm. Wraz ze zjawiskiem mobilności, która skutkuje rozrastaniem się miejskich i okołomiejskich aglomeracji oraz wyludnianiem peryferyjnych obszarów Polski, a także ze wciąż niezaspokojonym popytem na nieruchomości, zakup ten jest niezwykle kosztownym przedsięwzięciem. Choć „tanio już było”, to warto śledzić rynkowe trendy związane z wahaniami średnich cen za metr kwadratowy na rynku mieszkań w mieście, gdzie chcemy zamieszkać. Jak widać po poniższym wykresie obrazującym sytuację z ostatnich 6 lat w Gdańsku, nawet przy ogólnej tendencji wzrostowej zachodzą wyraźne spadki. Warto śledzić sytuację rynkową na bierzesz kredyt, zwróć uwagę na stopy procentowe!Jeżeli planujesz kupić swoje mieszkanie za gotówkę – możesz spokojnie pominąć ten akapit. Jeżeli jednak planowanym źródłem finansowania inwestycji ma być kredyt, to z czynników zewnętrznych, które zawsze powinny być brane pod uwagę, powinny być przede wszystkim stopy procentowe. Choć jeszcze pół roku temu był to parametr utrzymujący się w rekordowo długiej stagnacji, tak sytuacja pandemii COVID-19 i jej wpływu na światową i polską gospodarkę skłoniła, ustalający wysokość stóp Narodowy Bank Polski, do obniżenia ich wartości między marcem a czerwcem 2020 roku aż czterokrotnie ta niesie ze sobą dwojakie skutki – z jednej strony lokaty bankowe to dziś katastrofalnie nieopłacalna inwestycja, niosąca za sobą zaledwie symboliczne pomnożenie kapitału. Z drugiej jednak strony, historycznie niskie stopy oznaczają też niższe koszty kredytów, na czele z hipotecznymi. Co za tym idzie, warunki do zaciągnięcia kredytu są paradoksalnie do trudnej sytuacji gospodarczej – bardzo sprzyjające. Warto śledzić sytuację związaną z wysokością stóp 3 kredytów hipotecznychOstatnia aktualizacja: 22 Lipca 2022Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofertKredyt Hipoteczny Własny Kąt 3,7 zobacz opinie 12 - 420 miesięcyOkres spłaty 20 000 - 2 000 000 zł? Dostępne są kwoty kredytu aż do 3 mln zł Kwota 9,13 %? RRSO dla kredytu w PKO Banku Polskim: 8,05% RRSO dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 8,07%RRSO 1,10 %? w pierwszym roku, 2,07% w kolejnych latach. Niższa marża kredytu w zielonej odsłonie Marża 0? 0% prowizji przy skorzystaniu z ubezpieczenia od utraty pracy Prowizja408 osób wybrało tę ofertę » SPRAWDŹ «⊕ Dodaj do porównania⊖ Usuń z porównania 3,7 zobacz opinie 5 - 35 latOkres spłaty 10 000 - 1 000 000 złKwota - 1,64 %? poziom marży wg oferty jednego z banków na dzień 02-06-2022 roku. Aktualną ofertę przedstawimy podczas konsultacji z ekspertem kredytowymMarża 0%? poziom prowizji wg oferty jednego z banków na dzień 02-06-2022 roku. Aktualną ofertę przedstawimy podczas konsultacji z ekspertem kredytowymProwizja149 osób wybrało tę ofertę » SPRAWDŹ «⊕ Dodaj do porównania⊖ Usuń z porównaniaMillennium kredyt mieszkaniowy 4,2 zobacz opinie 72 - 420 miesięcyOkres spłaty 20 000 - 2 000 000 zł? Dostępne są większe kwoty kredytuKwota 10,39 %RRSO 2,70 %Marża 0%Prowizja172 osób wybrało tę ofertę » SPRAWDŹ «⊕ Dodaj do porównania⊖ Usuń z porównaniaGdzie kupić mieszkanie? Lokalizacja to podstawa!Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na kwestię zakupu mieszkania jest jego lokalizacja. Dobrze obrazują to wyniki badania ośrodka Kantar TNS przytoczone w jednej z powyższych infografik, w którym pod kątem najważniejszych kwestii przyświecających Polakom w obliczu zakupu własnych czterech kątów jest właśnie to, gdzie znajduje się lokalizacja jest tak ważna w przypadku zakupu mieszkania?Determinuje ona czas, jaki codziennie będziemy musieli poświęcać na dojazdy do regularnie odwiedzanych przez nas miejsc związanych z edukacją lub pracą, a jeśli posiadamy pociechy – także i ich potrzebami. Warto zatem sprawdzić, jak blisko lokalizacji mieszkania jest nasza uczelnia, miejsce pracy, a także szkoła lub to także znaczenie dla codziennej wygody związanej z realizowaniem bieżących potrzeb. Takich jak odwiedziny w sklepach, punktach gastronomicznych, placówkach kulturalnych, a także korzystanie z komunikacji to także wpływ na dobrostan psychiczny i samopoczucie, a także zdrowie. Wpływ ma na to ilość terenów zielonych w okolicy, odległość od zanieczyszczonych od spalin i hałasu ruchliwych arterii miasta, a także ewentualne sąsiedztwo szczególnie groźnych dla zdrowia obiektów, jak wysypiska śmieci czy składowiska miejscowości, w której znajduje się mieszkanie – im mniejsza i rzadziej zaludniona okolica, oddalona od dużego ośrodka miejskiego, tym większe ryzyko niedoboru placówek edukacyjnych i usługowych, a także większa odległość od miejsca pracy. W zamian otrzymujemy jednak ciszę, czyste powietrze i przestrzeń tak cenną dla np. wychowywania dzieci, a także i tak coraz lepiej rozwijającą się w wielu miejscowościach ofertę np. sklepów czy wspomnianych czynników w istotnym stopniu wpływa na koszt nieruchomości – im atrakcyjniejsza lokalizacja i pełnowartościowe udogodnienia, tym jest ono droższe, a grono chętnych da się ukryć – zakup mieszkania to sztuka kompromisów, a także wartościowania priorytetów, jakie obieramy za kluczowe podczas selekcji najlepszej sfinansować zakup mieszkania?Kolejną ważną kwestią w obliczu zakupu mieszkania jest kwestia sfinansowania jego zakupu. Na tym polu wyróżnić można dwa sposoby. Pierwszy to zakup mieszkania za gotówkę, czyli ze zgromadzonych środków finansowych wystarczających na pokrycie pełnych kosztów związanych z ceną nieruchomości oraz towarzyszącym temu procedurom. Pole do zgromadzenia środków jest tutaj oczywiście nieograniczone – mogą to być własne oszczędności, a mogą np. środki podarowane przez metodą pozwalającą sfinansować zakup mieszkania jest kredyt hipoteczny. To długoterminowe, ratalne zobowiązanie udzielane przez bank, który po spełnieniu niezbędnych warunków z zakresu zdolności kredytowej i wpłaceniu wkładu własnego, pozwala zakupić mieszkanie w zamian za wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Spłata kredytu hipotecznego uzależniona jest od indywidualnej specyfiki, jednak zazwyczaj to co najmniej 20, a nawet i 30 oraz więcej że to inwestycja niezwykle kosztowna może brzmieć jak banał, jednak to właśnie kosztowność nieruchomości determinuje zjawisko, które dobrze obrazuje niżej przedstawiona infografika. To kolejny aspekt, który poddany został badaniu pracowni Kantar TNS na początku 2018 roku, przedstawiając specyfikę polskich nabywców nieruchomości. Zdecydowana większość Polaków właśnie kredytem hipotecznym finansuje zakup swojego koszty zakupu mieszkaniaKwota zakupu mieszkania, którą widzimy w ogłoszeniu sprzedaży, w żadnym wypadku nie jest pierwszym i jedynym kosztem, jaki ponosimy podczas zakupu. Zakup nieruchomości to procedura rozbudowana i kosztowna. To, jakie opłaty będą konieczne w związku z nabyciem mieszkania, są uzależnione od sposobu zakupu – w pierwszej kolejności przyjrzymy się kosztom towarzyszącym nabyciu go za księgi wieczystej (200 zł).Wpis prawa własności w księdze (0,1% wartości mieszkania).Podatek od czynności – prowizja dla biura pośrednictwa szczególnie warto dodać, jedną z kosztowniejszych opłat spośród z wyżej wspomnianych jest tzw. taksa notarialna, którą uiścić musimy podczas finalizacji transakcji zakupu mieszkania. Jej wysokość obliczana jest według schematu: 1010 złotych oraz dodatkowe 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złotych, jeżeli nieruchomość nie jest droższa niż 1 000 000 koszty przy kredycie hipotecznymJeśli mowa z kolei o zakupie mieszkania za pośrednictwem kredytu hipotecznego, to transakcja ta obkupiona jest dość obszerną gamą dodatkowych kosztów, które obszernie charakteryzujemy to procent od wartości mieszkania, na którego zakup zaciągamy kredyt. Podczas zaciągania go konsument jest zobowiązany wnieść co najmniej minimalny wkład własny, którego procentowa wartość jest ustalana indywidualnie przez bank. W ostatnim czasie waha się on między 20% a 40% wartości każdy kredyt w banku, także i kredyt hipoteczny na zakup mieszkania wiąże się z dodatkowymi opłatami z tytułu udzielenia kredytu. Bank za tę usługę dolicza zgodnie z prawem koszt oprocentowania, marży i prowizji, które w zależności od konkretnego przypadku można opłacić przy zaciąganiu zobowiązania, a można wliczyć do rat. Sprawdź nasz artykuł o zwrocie prowizji wpisania hipoteki do księgi wieczystej wpisania hipoteki do księgi regulującej stan własnościowy mieszkania również wiąże się z opłatą, a niekiedy procedura ta poddawana jest nawet ubezpieczeniu. To podstawowy dowód na to, że nieruchomość posiada na sobie jedna z najpopularniejszych form zabezpieczenia kredytu hipotecznego, którą zaciągnąć można na wiele różnych niepożądanych okoliczności, jak np. utrata pracy czy uszczerbek na zdrowiu u kredytobiorcy lub podatki należy opłacić przy zakupie mieszkania?W przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego, czyli nabywając nowe lokum np. od dewelopera, ponosimy koszt podatku VAT. Nie opłacamy go, mówiąc obrazowo, manualnie, ponieważ jest on już wliczony w kwotę zakupu nieruchomości, jaką ustalił deweloper. Stawka tego podatku jest uzależniona od metrażu mieszkania – a zatem im większą nieruchomość nabywamy, tym większy podatek VAT płacimy w związku z tą transakcją. Co więcej, rozróżnia się dwie stawki tej mieszkania do 150 metrów kwadratowych – podatek VAT 8%.Powierzchnia mieszkania powyżej 150 metrów kwadratowych – podatek VAT 23%.Jeżeli z kolei mówimy o zakupie mieszkania z ryku wtórnego, to podstawowym podatkiem, jaki należy opłacić, jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Sposób jego naliczania jest prosty – wysokość stanowi 2% rynkowej wartości nieruchomości. Jego kwota naliczana i odprowadzana jest przez notariusza, który wystawia akt notarialny towarzyszący finalizacji transakcji kupić mieszkanie – formalnościW przypadku zakupu mieszkania za gotówkę, głównymi formalnościami, o jakich należy pamiętać, jest umowa kupna-sprzedaży mieszkania, a także dokument potwierdzający stan dotychczasowej własności nieruchomości. Co więcej, należy zweryfikować też księgę wieczystą nieruchomości, a następnie zaktualizować wpis przenosząc akt własności. Przyda się też notarialne poświadczenie wykonania czynności mówimy o nabyciu mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego, lista formalności jest znacznie obszerniejsza. Składają się na nią przykładowe prawny nieruchomości (rynek wtórny).Zawarta umowa z deweloperem (rynek pierwotny).Umowa przedwstępna kupna mieszkania (rynek wtórny i pierwotny).Wycena kupowanej nieruchomości wraz z opinią potwierdzające tożsamość i zdolność wniesienia wkładu przedwstępna przy zakupie mieszkania – wskazówkiPora omówić kolejną ważną formalność, która związana jest z kupnem mieszkania za pośrednictwem kredytu hipotecznego. Jest to tzw. umowa przedwstępna zakupu mieszkania, którą należy zawrzeć z deweloperem sprzedającym mieszkanie lub dotychczasowym właścicielem mieszkania. To niezbędna formalność niezbędna do zaciągnięcia kredytu, w której powinny pojawić się niżej wskazane oraz miejsce zawarcia osobowe sprzedającego oraz zainteresowanego umowy – czyli charakterystyka za jaką mieszkanie jest w którym umowa ostateczna ma być zaliczki lub przedwstępnej umowy kupna mieszkania nie jest bezwzględnie wiążącym zobowiązaniem. W przypadku nie uzyskania kredytu, nie należy obawiać się obligatoryjnych kar za zerwanie umowy – chyba, że tak zastrzeżono za obopólną zgodą podczas jej zawierania. Nie powinno się oczywiście jednak na takie coś godzić – to stawia zainteresowanego w bardzo ryzykownej mieszkania – co warto wiedziećPolisę ubezpieczeniową najlepiej zawrzeć już po sfinalizowaniu transakcji zakupu, znając wszelkie czynniki kształtujące rodzaj i rozmiar, jaki obejmować będzie warto mieć na uwadze podczas ubezpieczenia mieszkania?Następstwa związane z nieoczekiwanymi awariami, jak np. pęknięciem rury, zwarciem instalacji elektrycznej choroby lub utraty życia właściciela mieszkania, która może negatywnie wpłynąć na mieszkających w najlepszej polisy, warto zwrócić uwagę na te zoptymalizowane pod mieszkania, a następnie porównać je z innymi. Może się przez to okazać, że dana oferta jest nie tylko atrakcyjna cenowo, ale i obejmuje więcej następstw i ma wyższe kwoty gwarancyjne. Warto dokładnie sprawdzić te aspekty, gdyż w razie niepożądanych zdarzeń wypłata środków z polisy powinna być sprawna i pozbawiona sprawdzić kupując mieszkanie?Dokonanie zakupu mieszkania to niezwykle ważna transakcja, która wiąże się z dużym ładunkiem emocjonalnym. To nic dziwnego i nic nagannego – w końcu nabywamy podstawowy element codziennego funkcjonowania, w którym, być może- spędzimy najważniejsze momenty swojego życia. Na mieszkanie, którego zakupem jesteśmy zainteresowani, nie można jednak patrzeć przez różowe okulary. Warto zachować dystans aż do samego końca, co zmniejszy ryzyko popełnienia najpopularniejszych błędów nabywców własnego co powinno się uważać i co warto mieć na uwadze podczas całego procesu zakupu mieszkania? Sprawdźmy najpierw obarczony licznymi ryzykami rynek zakupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, należy upewnić się, czy sprzedający nam mieszkanie posiada do niego deklarowane prawo z rynku wtórnego mogła być w przeszłości zakupiona na kredyt hipoteczny, który dalej nie został spłacony – sprawdź, czy mieszkanie nie posiada w księdze wieczystej informacji o obciążeniu hipoteką. Nie ma nic niebezpiecznego w zakupie mieszkania z kredytem, ale nie może to być wszelkich formalności związanych ze zbyciem nieruchomości, na czele ze wpisem w księdze sprawdźmy stan mieszkania, czy nie posiada wad ukrytych jak np. pęknięcia w ścianach, uszkodzone wyposażenie, niedziałająca instalacja elektryczna, cieknące krany, a nawet kłopotliwi sąsiedzi czy uciążliwe, hałaśliwe sąsiedztwo. To bardzo ważne, gdyż wady mieszkania mogą zagrażać naszemu zdrowiu i życiu, a także sąsiadom poprzez np. czy mieszkanie posiada ubezpieczenie i jaka forma zabezpieczenia to jest. Warto to zrobić, szczególnie na wypadek pojawienia się awarii wyposażenia mieszkania już po scharakteryzujmy najważniejsze wskazówki dla kupujących nowe mieszkanie od sprawdźmy dewelopera, który sprzedaje nam nieruchomość. Chwytliwe prospekty i wizualizacje to nie wszystko – sprawdźmy, czy wpis o firmie widnieje w KRS. Zweryfikujmy informacje o spółce w sieci, czy nie pojawiała się ona w mediach w negatywnym świetle, czy ma ona przejrzystą strukturę własnościową i czy na temat dewelopera nie ma podejrzanie zbyt mało potrzebnych informacji. Co ważne – upewnijmy się, że firma posiada potrzebny kapitał na ukończenie się dokładnie nieruchomości, jeżeli została już ukończona. Oceńmy, czy nie posiada wad konstrukcyjnych i czy została wykonana zgodnie ze sztuką. Warto tutaj wynająć profesjonalnego księgę wieczystą, sprawdzając zawarte tam informacje o strukturze się, że mieszkanie jest ubezpieczone od ewentualnych niedociągnięć i wad nieruchomości, które wyjdą na wierzch z kupić mieszkanie – podsumowaniePodsumowując nasz obszerny poradnik – zakup mieszkania to niezwykle ważna i rozbudowana transakcja, do której należy się kompleksowo przygotować. Poza sprecyzowaniem swoich oczekiwań i znalezieniem optymalnej nieruchomości w dobrej lokalizacji, warto dokładnie sprawdzić ją przed zakupem i chłodnym okiem ocenić, czy nie kupujemy kota w też przygotować się finansowo do transakcji – pamiętajmy, że poza kwotą zakupu mieszkania trzeba też ponieść koszty podatkowe, opłaty notarialne czy formalności związane z księgą wieczystą i strukturą własnościową. Przechodząc przez rozbudowaną ścieżkę formalności, wynagrodzenie będzie jedyne w swoim rodzaju – własne cztery kąty, czyli nasze miejsce na Ziemi!Źródła: Jak podpowiada nasz ekspert z firmy deweloperskiej Samson Dom, prace wykończeniowe w nowym mieszkaniu najlepiej zacząć od tych najpoważniejszych, czyli od zmian konstrukcyjnych np. stawiania lub przesuwania ścianek działowych w celu uzyskania bardziej funkcjonalnego rozkładu pomieszczeń. Kolejną taką poważną zmianą są modernizacje Licytacja komornicza, dla wielu kontrowersyjna, jest jednym z typowych zadań komornika. Ma na celu wyegzekwowanie od dłużnika niespłaconego zobowiązania. Zanim jednak dojdzie do ostatecznego działania, czyli publicznej sprzedaży majątku, muszą nastąpić po sobie kolejne czynności postępowania. Jakie? Jak wygląda licytacja komornicza? Czego komornik zająć nie może? Kiedy można skarżyć działania komornika? Sprawdź! Spis treści Czym jest licytacja komornicza? Czym jest postępowanie egzekucyjne? Tytuł egzekucyjny a tytuł wykonawczy Czego komornik zabrać dłużnikowi nie może? Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Jak może wyglądać obwieszczenie o licytacji komorniczej? Jak może wyglądać wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej? Skarga na czynności komornika Czym jest licytacja komornicza? Licytacja komornicza jest rodzajem publicznej sprzedaży ruchomości bądź nieruchomości dłużnika prowadzonej przez komornika. Nabywcą może zostać osoba lub podmiot prawny, który zapewni zapłacić najwyższą kwotę za przedmiot licytacji. Licytacja odbywa się, aż do momentu osiągnięcia najwyższej kwoty, którą deklaruje zapłacić nabywca. Ten, kto da więcej, wygrywa licytację. Licytacja odbywa się publicznie w wyznaczonym w obwieszczeniu komornika miejscu i czasie. Udział w licytacji może wziąć każdy (poza wymienionymi w przepisach osobami), kto wpłaci odpowiedniej wysokości wadium. Licytacja może odbywać się w miejscu zamieszkania dłużnika, w biurze komornika bądź w innym wyznaczonym przez niego miejscu. Przedmiotem licytacji komorniczej może być element majątku dłużnika – nieruchomy i ruchomy. Ruchomości, które mogą stanowić przedmiot licytacji komorniczej: antyki i dzieła sztuki, biżuteria, zegarki, łodzie i jachty, maszyny przemysłowe, maszyny rolnicze, materiały przemysłowe, meble, motycykle i skutery, odzież, przyczepy, samochody i inne pojazdy, sprzęt agd, sprzęt rtv, sprzęt komputerowy, surowce i inne przedmioty wykazujące wartość rynkową. Nieruchomości, które mogą stanowić przedmiot licytacji komorniczej: domy, garaże i miejsca postojowe, grunty, lokale użytkowe, magazyny, hale, mieszkania, inne nieruchomości. Ogólne sposoby egzekucji ze składników majątkowych: ruchomości, zwierząt, wynagrodzenia za pracę lub z wierzytelności, rachunków bankowych, nieruchomości lub innych praw majątkowych. Czym jest postępowanie egzekucyjne? Postępowanie egzekucyjne to zbiór przepisów prawnych wchodzących w skład postępowania cywilnego, którego celem jest przymusowe wypełnienie obowiązków i praw wynikających ze stosunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Sprawy dotyczą przede wszystkim przymusowego wykonania orzeczeń sądu i innych aktów wydanych w sprawach cywilnych, które stanowią tytuły egzekucyjne (według przepisów księgi drugiej Wszczęcie egzekucji następuje przez tytuł wykonawczy, z urzędu bądź na wniosek wierzyciela, prokuratora czy organizacji pozarządowej. Postępowanie egzekucyjne wszczynane z urzędu, czyli na żądanie uprawnionego sądu pierwszej instancji, który zajmował się sprawą, jest egzekucją na podstawie tytułów sądowych. Te mogą być postępowaniami nieprocesowymi i procesowymi. Tytuł egzekucyjny a tytuł wykonawczy - który dokument decyduje o wszczęciu egzekucji? Designed by Freepik, Tytuł egzekucyjny to orzeczenie sądu lub inny dokument urzędowy, który potwierdza istnienie i zakres roszczenia wierzyciela oraz istnienie i zakres powinności dłużnika. Po nadaniu przez właściwy sąd klauzuli wykonalności tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym, a ten stanowi podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Dokument ten musi jednoznacznie i konkretnie definiować, kto jest dłużnikiem i jak musi się zachować wobec wierzyciela oraz kto jest wierzycielem. Tytuł egzekucyjny powinien być sformułowany w sposób klarowny i zrozumiały dla wszystkich stron. Musi być możliwy do wykonania pod względem zarówno prawnym, jak i rzeczywistym. Tytuł wykonawczy to orzeczenie sądu z klauzulą wykonalności. Stwierdza istnienie i skalę roszczenia wierzyciela, które nadaje się do egzekucji oraz istnienie i zakres obowiązku dłużnika. Co to jest klauzula wykonalności? Klauzula wykonalności to decyzja sądu w formie aktu, która stwierdza, że dany dokument jest tytułem wykonawczym, co otwiera drogę do postępowania egzekucyjnego. Wydanie klauzuli wykonalności następuje na wniosek wierzyciela bądź z urzędu. Klauzula wykonalności jest dokumentem, któremu muszą się podporządkować wszelkie urzędy i osoby, których dotyczy sprawa. Osoby te są zobowiązane także do pomocy w realizacji danego tytułu wykonawczego. Wierzyciel ma prawo wyboru komornika na terenie całego kraju. Komornik w zasadzie nie może odmówić przyjęcia wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (poza kilkoma wyjątkami określonymi w przepisach). Organem egzekucyjnym, poza komornikiem działającym przy danym sądzie rejonowym, może być też sam sąd rejonowy. W postępowaniu egzekucyjnym, gdzie dochodzi do realizacji decyzji sądu, może uczestniczyć policja, wojsko lub bank. Najczęściej komornik decyduje się na wsparcie policji, gdy dłużnik jest agresywny lub uniemożliwia realizację tytułu. Czego komornik zabrać dłużnikowi nie może? Zgodnie z art. 829, 831 § 1 i 833 § 6 kodeksu postępowania cywilnego egzekucji komorniczej nie podlegają: pościel, bielizna, ubrania codzienne niezbędne dla dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny, ubrania niezbędne do pełnienia służby lub odzież robocza, zapasy żywności i opału niezbędne dla dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny na okres jednego miesiąca, jedna krowa, dwie kozy, trzy owce lub 20 sztuk drobiu potrzebne do wyżywienia dłużnika i będącej na jego utrzymaniu rodziny wraz z zapasem ściółki i zboża, narzędzia niezbędne do pracy zarobkowej dłużnika, surowce niezbędne dla dłużnika do produkcji na okres jednego tygodnia (nie dotyczy to pojazdów mechanicznych), przedmioty niezbędne do nauki, osobiste dokumenty, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych, przedmioty codziennego użytku, które mają znaczną wartość użytkową dla dłużnika, a ich sprzedaż oznaczałaby zbycie poniżej ich wartości, wózek inwalidzki osoby niepełnosprawnej, inne określone w przepisach. Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Krok 1. Wszczęcie postępowania egzekucyjnego Komornik jest funkcjonariuszem publicznym, który działa przy sądzie, do którego jest przypisany. Komornik na podstawie zgłoszenia wierzyciela i tytułu wykonawczego wszczyna postępowanie egzekucyjne. Rozpoczyna próby nawiązania kontaktu z dłużnikiem w celu wezwania go do zapłaty wierzytelności. Dłużnik na różne sposoby może odraczać kontakt z komornikiem, ale nie oznacza to uniknięcia odpowiedzialności finansowej wobec wierzyciela. Komornik może wysyłać listy polecone, telefonować do dłużnika lub odwiedzić jego miejsce zamieszkania. Krok 2. Zajęcie majątku dłużnika Jeżeli komornik nie ma czego zająć z dochodów lub oszczędności dłużnika, przystępuje do zajęcia rzeczy materialnych, majątku. Zajęte przez komornika przedmioty oznaczane są specjalną naklejką ze stemplem, zazwyczaj umieszczaną w widocznym miejscu. Prawo daje dłużnikowi możliwość użytkowania tych rzeczy do momentu licytacji, ale zabrania mu usuwania oznaczeń, sprzedaży zajętych przedmiotów czy oddania ich w darowiźnie. Krok 3. Wezwanie do spłaty zadłużenia Dokonując zajęcia, komornik wzywa dłużnika do uregulowania długu w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania. Jeśli komornik zajmuje mieszkanie, dom czy inną nieruchomość, następuje wpis do hipoteki nieruchomości. Brak reakcji ze strony dłużnika oznacza krok w stronę licytacji majątku. Dodatkowo komornik ma prawo obciążyć dłużnika grzywną bez kierowania sprawy do sądu. Dłużnik może zostać ukarany grzywną, gdy: bez uzasadnienia odmawia udzielenia wyjaśnień niezbędnych do przeprowadzenia egzekucji, świadomie udziela komornikowi fałszywych informacji, nie powiadamia komornika o zmianie miejsca pobytu, nie zawiadamia komornika o zmianie pracy lub podjęciu nowego zatrudnienia, utrudnia czy blokuje wykonywanie czynności przez komornika, co zmusza do wzywania np. policji. Krok 4. Wycena nieruchomości jako części majątku dłużnika Po bezskutecznym wzywaniu dłużnika do zapłaty, wierzyciel występuje do komornika z wnioskiem o dokonanie wyceny nieruchomości. Komornik dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Krok 5. Obwieszczenie o licytacji komorniczej Sąd i komornik ogłaszają termin i miejsce odbycia się licytacji komorniczej. Licytacja mieszkania czy domu może odbyć się dopiero po upłynięciu dwóch tygodni od dnia uprawomocnienia się wyceny nieruchomości. Informacja o licytacji zostaje podana do publicznej wiadomości, ale nie później niż dwa tygodnie przed terminem licytacji. Ogłoszenie pojawi się w budynku sądu, w urzędzie gminy, lokalnej gazecie i na stronie internetowej komornika. Może pojawić się również na witrynie internetowej W ogłoszeniu musi znaleźć się informacja o dokładnym miejscu licytacji (adres), terminie (data i godzina) oraz opis przedmiotu licytacji (może być ze zdjęciem), szacunkowa wartość, cena wywoławcza, kwota wadium i która to licytacja (pierwsza czy druga). W ciągu dwóch tygodni od momentu ogłoszenia licytacji zainteresowani mogą oglądać nieruchomość w dni powszednie w określonych godzinach oraz przeglądać akta postępowania egzekucyjnego w kancelarii komornika. Warto dokładnie czytać obwieszczenie, ponieważ licytowane może być nie tylko całościowe prawo do mienia, ale też pewne udziały, np. udział w wysokości ½ w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Krok 6. Warunki przystąpienia do licytacji W licytacji może wziąć udział każdy, kto wniesie wadium, czyli określoną sumę pieniędzy na poczet zabezpieczenia dotrzymania warunków umowy w ramach aukcji. Rękojmię wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania należy wpłacić gotówką w kancelarii komornika lub na wskazany w obwieszczeniu numer rachunku bankowego najpóźniej dzień przed licytacją. Zgodnie z prawem w przetargu nie może uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie i dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym oraz licytant, który nie dopełnił warunków poprzedniej licytacji. Kwota wadium zwracana jest osobom, które licytację przegrały. Zwycięzcy licytacji kwota wadium odliczana jest od sumy, którą musi uiścić za wylicytowany przedmiot. Jeśli licytant, który zwyciężył licytację nie wpłaci zgłaszanej kwoty, rękojmia przepada (przeznaczona jest na pokrycie kosztów egzekucji). Krok 7. Licytacja komornicza Licytację prowadzi komornik, ale w obecności i pod nadzorem sędziego. Przedmiot licytacji komorniczej musi posiadać cenę wywoławczą. W pierwszym terminie licytacji cena wywoławcza nie może być mniejsza niż ¾ oszacowanej wartości nieruchomości. W drugim terminie cena wywoławcza jest niższa – 2/3 oszacowanej wartości przedmiotu. Drugi termin licytacji ogłaszany jest, gdy nikt chętny do zakupu nie zgłosi się w pierwszym terminie. Wierzyciel ma możliwość przejęcia nieruchomości na własność za cenę wywoławczą. Jeśli jej nie chce, postępowanie jest umarzane i dopiero po upływie sześciu miesięcy może zostać wznowione postępowanie egzekucyjne. Krok 8. Przybicie licytanta, który oferuje najwyższą kwotę Komornik wzywa licytantów do kolejnych postąpień: kto da więcej? Podbicie ceny nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania (kwota musi być zaokrąglona do pełnych złotówek w górę). Jeśli po trzykrotnym wezwaniu nikt nie zgłasza się do przebicia, ostatni licytant otrzymuje przybicie. Wymienia się także licytanta, który zaoferował najwyższą kwotę, za jaką gotów jest nabyć nieruchomość. Krok 9. Postanowienie o przybiciu Postanowienie o przybiciu dokonuje sąd, pod którego nadzorem odbywała się licytacja. Decyzja musi się uprawomocnić. Krok 10. Wezwanie do zapłaty Po uprawomocnieniu sąd zobowiązuje licytanta do zapłacenia odpowiedniej kwoty, pomniejszonej o wartość wadium, w terminie 14 dni od otrzymania wezwania. Pieniądze muszą być wpłacone na rachunek depozytowy sądu. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin wpłaty, ale czas na uregulowanie wpłaty nie może przekraczać jednego miesiąca. Krok 11. Postanowienie o przysądzeniu własności - wpis do księgi wieczystej Po uregulowaniu zapłaty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności do nieruchomości nabywcy poprzez wpis do księgi wieczystej. Postanowienie o przysądzeniu własności także musi się uprawomocnić, po tym fakcie wszelkie hipoteki obciążające nieruchomość powinny zostać usunięte. Jak może wyglądać obwieszczenie o licytacji komorniczej? Jak może wyglądać wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej? Wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej składa do wybranego przez siebie komornika wierzyciel po uzyskaniu sądowego tytułu wykonawczego. Wniosek egzekucyjny powinien zawierać: dane komornika, do którego wierzyciel kieruje wniosek; dane własne i dłużnika; orzeczenie sądu z tytułem wykonawczym, na podstawie którego występuje z wnioskiem egzekucyjnym; kwotę wierzytelności; sposób prowadzenia postępowania egzekucyjnego oraz oryginał orzeczenia sądowego z klauzulą wykonalności. Skarga na czynności komornika - kiedy dłużnik i wierzyciel mają do tego prawo? Skargę na postępowanie komornika w trakcie prowadzenia egzekucji mogą złożyć obie strony, a zatem dłużnik i wierzyciel. Prawo do tego mają także inne osoby, w których mniemaniu działania komornika bądź przeciwnie - zaniechanie obowiązków, nie były zgodne z obowiązującymi przepisami. Na wniesienie skargi do właściwego sądu, czyli tego, przy którym działa komornik jest niewiele czasu, bo tylko tydzień. Jeśli komornik zawiadomił stronę postępowania pisemnie o dokonaniu konkretnych czynności, to termin liczony jest od momentu otrzymania zawiadomienia. Jeśli komornik nie zawiadomił pisemnie wierzyciela czy dłużnika, tydzień na złożenie skargi rozpoczyna się w momencie, gdy strona postępowania dowie się o dokonaniu danej czynności. Uwaga, samo wniesienie skargi nie powoduje wstrzymania postępowania egzekucyjnego ani czynności komornika, którą zaskarża się w dokumencie. Można zawrzeć dodatkowo wniosek o wstrzymanie lub czasowe zawieszenie postępowania komorniczego do momentu wyjaśnienia sprawy. Jakie czynności można skarżyć? Wszystkie działania komornika, które nie są zgodne z przepisami podlegają możliwości zaskarżenia. Skargę wnosi się przede wszystkim w celu sprawdzenia przez sąd działań komornika i jeśli zajdzie taka potrzeba, nakazanie mu właściwego prowadzenia postępowania. Kiedy można wnieść skargę do właściwego sądu: komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne niezgodnie z przepisami; komornik przekracza swoje uprawnienia; komornik zajmuje majątek, którego nie powinien; komornik odmawia wykonania czynności, do której zobowiązuje go prawo; komornik wykonuje czynności, które naruszają prawa strony postępowania. Jakie informacje powinna zawierać skarga na komornika? Prawidłowo napisana skarga powinna zawierać następujące informacje: imię i nazwisko dłużnika oraz wierzyciela z dokładnym adresem, sygnatura akt komornika, opisanie zaskarżanej czynności bądź zaniechania działań komornika, informacja o oczekiwaniach składającego skargę wobec danej czynności (np. zmiany lub cofnięcia danej czynności komornika czy przeprowadzenia danego działania, w przypadku gdy komornik je zaniechał); krótkie uzasadnienie, podpis, odpowiednia ilość egzemplarzy - po jednym dla każdej ze stron i komornika. Co dzieje się po złożeniu skargi? Złożenie skargi wiąże się z koniecznością wniesienia stałej opłaty w wysokości 100 zł, chyba że do skargi dołączony zostanie wniosek o zwolnienie z tej opłaty ze względu na zbyt duże obciążenie domowego budżetu ze szkodą dla utrzymania rodziny. Należy również dołączyć wypełniony formularz o stanie majątkowym. Po złożeniu skargi, sąd przygląda się dokumentom pod względem formalnym. Jeśli będzie brakowało koniecznych informacji, sąd wezwie składającego do ich uzupełnienia w ciągu tygodnia. Brak reakcji ze strony zaskarżającego oznacza odrzucenie skargi. Formalnie prawidłową skargę sąd rozpatruje bez udziału stron, a wynik niejawnego posiedzenia podaje w formie postanowienia uwzględniającego lub oddalającego skargę. Zdjęcie tytułowe: Designed by Freepik Dlaczego Polacy kupują mieszkania od deweloperów? Mieszkania z rynku pierwotnego cieszą się dużym zainteresowaniem na rodzimym rynku. W ubiegłym roku padła rekordowa liczba — sprzedano ich ponad 165 tysięcy, pobijając tym samym wynik z 1979 roku. Polacy decydowali się głównie na zakup mieszkania od dewelopera. Mieszkanie kupione o jedną trzecią taniej? Taką okazję można znaleźć na licytacji komorniczej. Eksperci przestrzegają jednak, że transakcja jest ryzykowna, a jej sfinalizowanie – uzależnione od posiadania gotówki. „Okazja” to najchętniej poszukiwana przez kupujących oferta sprzedaży mieszkania. Jej cechą szczególną jest cena znacznie niższa od rynkowej. Właśnie dlatego lokale komornicze znajdują się w sprzedaży rzadko i przez krótki okres, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10% - 15% względem poziomu rynkowego. Aby skorzystać z takiej oferty, trzeba szybko dokonać transakcji. Zazwyczaj wyłącza to możliwość pozyskania środków w formie kredytu. Podobnie jest w przypadku licytacji komorniczej. Tu jednak można kupić mieszkanie nawet dwukrotnie przecenione, są to więc tańsze oferty niż zwykłe okazje. Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej Mieszkanie kupione podczas licytacji komorniczej Podczas licytacji komorniczej nieruchomość może zostać sprzedana nawet za 66,7% wartości. Skąd to wynika? Wartość mieszkania, z którego egzekucję przeprowadzi komornik, jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego podczas pierwszej licytacji komornik może zaoferować taki lokal w cenie nie niższej niż 75% jej wartości. Gdy w wyniku pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości nieruchomości. Są to co prawda najniższe ceny, za jakie zgodnie z prawem komornik może sprzedać nieruchomość, ale jak pokazuje praktyka, w ogłoszeniach o przetargu pojawiają się właśnie te minimalne wartości. Aby stać się właścicielem mieszkania sprzedanego za cenę wywoławczą, trzeba mieć dużo szczęścia. Do licytacji staje często kilku zainteresowanych, przez co cena może zostać niejednokrotnie podbita. Jak kupić mieszkanie z licytacji krok po kroku? Uwaga na ceny oferowane przez komornika Przed przystąpieniem do licytacji koniecznie trzeba porównać oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą dostępną na rynku. Może okazać się, że cena wywoławcza wcale nie jest okazyjna. Na przykład na warszawskich Bielanach od 848 tys. zł rozpocznie się licytacja trzypokojowego mieszkania o powierzchni 96 m kw., położonego na parterze kamienicy z 1946 roku. Lokal jest niezamieszkany od siedmiu lat. Może to cieszyć nowego nabywcę, ponieważ nie będzie on musiał eksmitować poprzedniego właściciela, ale za to nieruchomość nadaje się do kompletnego remontu. Dla porównania, na Bielanach można znaleźć ofertę sprzedaży większego lokalu – o powierzchni 102 m kw., w budynku z 1999 roku. Mieszkanie także podzielono na trzy pokoje, które są jednak utrzymane w stanie dobrym i znajdują się na dziewiątym piętrze dziesięciopiętrowego budynku. Do lokalu przynależy ponadto miejsce postojowe w garażu podziemnym. Cena ofertowa, która podlega negocjacji, opiewa na 849 tys. zł. Jest to więc o jedynie tysiąc złotych więcej niż w przypadku licytacji komorniczej. Przypadek ten należy jednak uznać za odosobniony. Na przykład na warszawskiej Woli komornik ogłosił chęć sprzedaży trzypokojowego mieszkania o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 roku i nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania, za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać mniejszy, dwupokojowy lokal o powierzchni 50 m kw., na trzecim piętrze budynku, którego budowa rozpoczęła się w kwietniu 2010 roku. Po oddaniu do użytkowania mieszkanie oczywiście będzie znajdowało się w stanie deweloperskim. Jak złożyć wniosek do komornika? Ciekawą oferta dotyczy trzypokojowego mieszkania o powierzchni 51 m kw., położonego na czwartym piętrze budynku z wielkiej płyty, na terenie szczecińskiego Śródmieścia. W lokalu wciąż mieszka dłużnik, który nie udostępnił mieszkania na oględziny, a co za tym idzie, nie wiadomo, w jakim stanie znajduje się nieruchomość. Cena wywoławcza jest jednak atrakcyjna – 143 tys. zł. Dla porównania na terenie tej samej dzielnicy za 199 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 m kw. Mieszkanie mieści się na dziewiątym piętrze bloku z wielkiej płyty i nadaje się do remontu. Podobnie na wrocławskim Psim Polu komornik chce sprzedać trzypokojowy lokal z wielkiej płyty o powierzchni 54 m kw. za 251 tys. zł. Stan nieruchomości jest średni i wciąż mieszka w nim dłużnik. Dla porównania za 300 tys. zł można kupić identycznej wielkości używane mieszkanie, ale do remontu. Skoro więc komornicy sprzedają mieszkania taniej, dlaczego ich licytacje są tak mało popularne? Powodów jest kilka. Dowiedz się także: Jak rozliczyć mieszkanie podczas sprzedaży? Ograniczony wybór ofert Po pierwsze licytacji komorniczych nie ma wiele, ponieważ egzekucje z mieszkania są ostatecznością, przed którą dłużnicy potrafią skutecznie bronić się. W jednym z największych serwisów, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, można znaleźć około 100 aktualnych obwieszczeń z całej polski. Licytacje komornicze cieszą się niewielką popularnością, a co za tym idzie, wybór mieszkań jest bardzo skromny. Kupujący nie będzie więc mógł wybrać lokalu o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji. Poza tym dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony. Utrudniony dostęp do informacji Kodeks Postępowania Cywilnego nakazuje komornikom rozpowszechnianie informacji o przeprowadzaniu licytacji. Dzieję się to jednak z wykorzystaniem tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Z mediów tych praktycznie nie korzystają osoby, zainteresowane zakupem mieszkania. Ideałem byłaby więc sytuacja, w której o licytacjach komorniczych można by było dowiedzieć się z Internetu. Problem jednak w tym, że nie istnieje jeden wortal, na którym publikowano by wszystkie ogłoszenia, lub przynajmniej ich większość. Kolejną niedogodnością jest to, że korzystanie z dużej część tego typu serwisów jest płatne, co dodatkowo ogranicza dostęp do rozpowszechnianych przez nie informacji. Polecamy serwis: Kredyty Dwa tygodnie na zdobycie finansowania Taka przeszkoda jest jednak niczym w porównaniu z wymaganiami finansowymi, stawianymi przed potencjalnym nabywcą. Co prawda na licytacji komorniczej można kupić mieszkanie już za dwie trzecie jego wartości, ale najłatwiej jest zrobić to, dysponując gotówką. Po pierwsze, aby wziąć udział w licytacji, trzeba wpłacić wadium w wysokości 10% wartości nieruchomości. Jeżeli osoba, która wpłaciła wadium, przegra licytację, dostanie je z powrotem. W przeciwnym przypadku wadium zostanie zaliczone na poczet ceny lokalu. Gdy natomiast licytant wygra licytację i wycofa się z transakcji, straci wadium. Można więc uznać, że wadium w swojej konstrukcji jest zbliżone do zadatku, występującego podczas transakcji na rynku nieruchomości. Największym problemem podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej jest wymóg zapłaty całej kwoty w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację. Prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale prolongata nie może trwać dłużej niż miesiąc. Oznacza to, że uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne. – Aby się to udało, należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi. Co prawda kilka banków przystałoby na takie warunki, ale decydując się na finansowanie zakupu mieszkania z licytacji poprzez kredyt hipoteczny, nabywca naraża się na duże ryzyko utraty wadium. Innym rozwiązaniem mogłoby być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej, zabezpieczonej na innej nieruchomości, a następnie refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego, zabezpieczonego na nowo na nabytym mieszkaniu. Oba źródła finansowania są jednak znacznie droższe, a co za tym idzie, licytant musi liczyć się z koniecznością opłacania wysokich odsetek w pierwszych miesiącach oraz poniesienia opłat za udzielenie zarówno pierwotnego, jak i refinansującego kredytu. Jak walczyć z opieszałym komornikiem? Problem z lokatorami Na licytacji kupuje się mieszkanie, które sprzedawane jest w związku z długami. Oczywiście nowy nabywca nie będzie za nie odpowiadał. Jeżeli w księdze wieczystej figuruje bank, jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Co więcej, w przypadku większości mieszkań, wystawianych podczas licytacji, dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można wyrzucić go na bruk. Niezbędne jest uruchomienie postępowania sądowego o tak zwaną eksmisję. W jej wyniku trzeba będzie zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się jednak światełko w tunelu. Można domagać się od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy. Ponadto należy zauważyć, że istnieje możliwość wglądu do dokumentów, które moją zawierać informacje o wadach danego mieszkania. Wszystkie złe strony oferty poznamy najpóźniej podczas trwania licytacji, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Nikt nie zabroni także zadać potencjalnemu nabywcy dodatkowych pytań, żeby omówić niejasne kwestie. Wartość rynkowa lokalu trudna do oszacowania Ostatnim problemem jest jakość oszacowania wartości rynkowej lokalu. Co prawda dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, ale nawet on może popełnić błąd w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię, składającą się na wartość mieszkania. Dochodzi do tego jeszcze jeden czynnik. Bardzo często zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wtedy wycena przeprowadzana jest przy założeniu, że lokal znajduje się w stanie dobrym. Po opróżnieniu mieszkania może natomiast okazać się, że wymaga ono gruntownego i kosztownego remontu. Skarga na zaniechanie czynności przez komornikaAktualne informacje na temat nadchodzących przetargów komorniczych w Płocku znaleźć można w Internecie. W tym celu powstała strona licytacje.komornik.pl, prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą. Pojawiają się na niej obwieszczenia dotyczące zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, które wkrótce zostaną oddane do licytacji.Dzień dobry. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? za miesiąc odbędzie się komornicza licytacja nieruchomości, a ja akurat szukam taniego mieszkania. Dlatego mam jeszcze kilka ważnych pytań: jak wygląda przekazanie mieszkania po licytacji komorniczej? kiedy dostanę klucze i jak wygląda wejście do mieszkania po licytacji? Oraz jaki jest czas na opuszczenie mieszkania po licytacji komorniczej przez dłużnika/lokatora? i co zrobić, gdy tego mieszkania nie będzie chciał opuścić? jak pozbyć się lokatora wtedy? Ostatnie pytanie to jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości i jak to przebiega krok po kroku? będę wdzięczny za odpowiedź. Patryk. Przygotowanie się do licytacjiJak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej i gdzie szukać informacji o zadłużonych mieszkaniach na sprzedaż?Jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości?Licytacja komornicza nieruchomości krok po krokuJak wygląda przekazanie mieszkania po licytacji komorniczej?Mieszkanie z licytacji komorniczej a lokatorzyJak pozbyć się lokatora z mieszkania kupionego od komornika?Zakup mieszkania z zameldowanym lokatoremPodsumowanie Przygotowanie się do licytacji Witaj Patryku! Mieszkanie kupione na licytacji komorniczej może okazać się bardzo dobrą inwestycją. Może przynieść również mnóstwo nerwów i rozczarowań. Przede wszystkim wtedy, gdy nowy właściciel, by zamieszkać w zakupionym na licytacji mieszkaniu, zobowiązany będzie wcześniej przeprowadzić postępowanie eksmisyjne w stosunku do osób, które mieszkania tego dobrowolnie opuścić nie chcą. Przed przystąpieniem do zakupu zajętego przez komornika mieszkania należy się więc dobrze przygotować. By pomóc Ci w podjęciu decyzji, w skrócie opisze zasady kierujące licytacją komorniczą nieruchomości oraz postaram się wyjaśnić, jak przebiega licytacja nieruchomości krok po kroku. A już teraz przedstawiam 3 największe ryzyka podczas zakupu mieszkania na licytacji komorniczej: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej i gdzie szukać informacji o zadłużonych mieszkaniach na sprzedaż? O licytacji z nieruchomości traktuje kodeks postępowania cywilnego w art. 921 i następnych. Jak wskazuje art. 955 § 1 i 2 kpc. obwieszczenie o licytacji komorniczej należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek i koszt strony (dłużnika) komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób, w szczególności w dzienniku poczytnym w danej miejscowości. Powyższe oznacza, że komornik przeprowadzający egzekucję z nieruchomości został zobowiązany przez ustawodawcę do obwieszczenia o licytacji na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądu i w budynku władz gminnych i na stronie Krajowej Rady Komorniczej. Osoba zainteresowania zakupem nieruchomości może wejść na stronę internetową KRK i odnaleźć mieszkania, domy i działki przeznaczone na licytację. Jakie są zasady licytacji komorniczej nieruchomości? By móc wziąć czynny udział w licytacji komorniczej nieruchomości należy dokonać wpłaty tzw. rękojmi (wadium). Niniejszy obowiązek wynika z regulacji zawartej w art. 962 § 1 kpc., który stanowi, że przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Do licytacji mogą więc przystąpić tylko osoby, które dokonały wyliczonej przez komornika opłaty (wadium), wynoszącej: 10% z 3/4 sumy oszacowania nieruchomości przy pierwszej licytacji, 10% z 2/3 sumy oszacowania nieruchomości przy drugiej licytacji. W licytacji komorniczej nieruchomości nie mogą jednak uczestniczyć: dłużnik, komornik, małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo dłużnika i komornika, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta, który wówczas zyskuje możliwość zakupu licytowanej nieruchomości za cenę minimalną (cena wywołania). Licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku Licytację nieruchomości w wyznaczonym terminie i o określonej godzinie prowadzi właściwy komornik pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Przebieg posiedzenia jest rejestrowany, o czym art. 972 kpc. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych na posiedzeniu informację w zakresie: danej nieruchomości ceny wywołania rękojmi terminu uiszczenia ceny nabycia ciążących na nieruchomości zaległościach podatkowych oraz innych daninach publicznych wynikających z akt zmian w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli takowe zaszły do wykonaniu opisu i oszacowania. W posiedzeniu w charakterze publiczności może wziąć udział każda osoba pełnoletnia. Przetarg komorniczy odbywa się ustnie, a kolejne przystąpienie nie może wynieść mniej niż 1% procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą – tak art. 978 kpc. Komornik kończy licytację w przypadku braku kolejnych przystąpień, po trzykrotnym obwieszczeniu ostatnio zaoferowanej ceny. Zamykając licytację komornik, wymienia licytanta, który zaoferowała najwyższą cenę. Teraz jako osoba, która wygrała licytację komornicza nieruchomości musisz wnieść całą kwotę w ciągu dwóch tygodni od zakończenia licytacji. Możesz oczywiście starać się o wydłużenie tego terminu, ale prolongata może trwać maksymalnie jeden miesiąc. Ok, miejsce miała licytacja komornicza mieszkania i co dalej? Jak wygląda przekazanie mieszkania po licytacji komorniczej? Czas opisać teraz wydanie mieszkania po licytacji komorniczej. Po zakończonej licytacji sąd wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu jego i obecnych uczestników. Ogłoszenie o przybyciu powinno zostać wydane niezwłocznie, nie później jednak niż tydzień od dnia licytacji, w przypadku, gdy zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe lub z innych ważnych przyczyn. Niniejsze postanowienie, jeśli zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzielaniem przybicia oraz zarządcy, który nie jest dłużnikiem. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę do zapłacenia pozostałej części ceny w wyznaczonym terminie. Po dokonaniu opłaty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Uczestnik licytacji staje się więc pełnoprawnym właścicielem nabytej nieruchomości, zyskując prawo dysponowania mieszkaniem zgodnie ze swoimi potrzebami, dopiero wtedy możliwe jest wejście do mieszkania po licytacji komorniczej. Wszystkie formalności dotyczące zakupu mieszkania na licytacji nie powinny trwać więcej, niż kilka tygodni przyjmując, że postanowienia sądu nie zostaną zaskarżone. Każda sprawa jest jednak inna i mogą wystąpić nieprzewidziane okoliczności, które mogą na dłuższy czas zablokować kupującego w swobodnym dysponowaniu nabytym mieszkaniem. Mieszkanie z licytacji komorniczej a lokatorzy Zakup mieszkania z lokatorem, jak przeprowadzić eksmisję skutecznie? Dość często wystawiane na sprzedaż przez komorników mieszkania nie są jeszcze opróżnione przez dotychczasowych właścicieli i lokatorów. Zdarzają się sytuację, że były właściciel (dłużnik) nie chce i nie planuje się wyprowadzić ze zlicytowanego już mieszkania, wstrzymując tym samym nowego właściciela w planach związanych z zakupem. Jak pozbyć się lokatora z mieszkania kupionego od komornika? Jeżeli rozmowy z lokatorami nie przynoszą skutku, to nabywcy nie pozostaje nic innego niż zlecenie komornikowi opróżnienia lokalu. Jak wskazuje art. 999 kpc., prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Nowy właściciel nieruchomości, posiadając orzeczenie sądu o przysądzeniu własności, może zwrócić się do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji niechcianych lokatorów. Komornik zobowiązany jest przeprowadzić postępowanie eksmisyjne, stosując reguły przewidziane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości. Niniejsze rozporządzenie każe komornikom badać czy dłużnikowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego albo innego lokalu zamiennego. W przypadku, kiedy prawa takiego lokator nie ma, komornik zobowiązany jest wykonać szereg czynności formalno – prawnych, które mogą znacznie przeciągnąć się w czasie, co w praktyce oznacza, że osoba, która nabyła mieszkanie na licytacji komorniczej, przez wiele miesięcy nie może swobodnie z niego korzystać. Przy czym nowy właściciel zobowiązany jest ponosić opłaty związane z zakupionym mieszkaniem – czynsz, opłaty eksploatacyjne. Zakup mieszkania z zameldowanym lokatorem Czy to dobry pomysł kupować takie mieszkanie? z pewnością eksmisja lokatora z mieszkania jest możliwa, chodzi tu jednak o czas jaki potrzebny będzie na wyprostowanie wszystkich spraw związanych z wymeldowaniem. Podsumowanie Zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być świetną opcją, pod warunkiem, że licytowane mieszkanie zostało opuszczone przez poprzednich właściciel i lokatorów. Nabywając lokal opróżniony, w ciągu kilku tygodni nowy właściciel zyskuje prawo swobodnego dysponowania nieruchomością. Mając w ręce prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, nowy właściciel może wejść do mieszkania, wymienić zamki, dokonać zbycia mieszkania, obciążyć je hipoteką lub oddać w posiadanie innych osób. Natomiast mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorami może przynieść wiele rozczarowań i wydatków. Niektóre postępowania eksmisyjne ciągną się miesiącami, a nawet latami. Przepis art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego wskazuje, że eksmisji nie przeprowadza się od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. W tym czasie nowy właściciel, jeśli nie dogada się inaczej z niechcianymi lokatorami, obciążony jest obowiązkiem ponoszenie opłat tj. podatki, czynsz, media. Wybrane specjalnie dla Ciebie artykuły: Jak KROK po KROKU wygląda komornicza LICYTACJA nieruchomości dłużnika Czy komornik może zająć nieruchomość kupioną na kredyt? Opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika – czy muszę być? Licytacja komornicza nieruchomości a nieaktualna wycena – jak zatrzymać licytację? Zaniżona wycena nieruchomości którą zajął komornik Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości Oceń mój artykuł: (1 votes, average: 5,00 out of 5)Loading... .
zakup mieszkania od komornika krok po kroku
