Zakup mieszkania na wynajem krótkotrwały przez osobę fizyczną a na firmę. Istotne jest to, że Pani będzie właścicielem nieruchomości (gruntu, budynku, mieszkania) niezależnie od tego, czy prowadzi Pan działalność (firmę) jako osoba fizyczna, czy też nie. Nie zmieni tego stanu fakt, że kupi Pani mieszkanie na „firmę”.
Dokonując zakupu, możemy powołać się na naszą działalność i po otrzymaniu faktury, wliczyć wydatki w koszty uzyskania przychodu. Zdarza się jednak, że oprócz faktycznych wydatków dotyczących funkcjonowania działalności, przedsiębiorca wlicza w nie także swoje prywatne zakupy. Jakie są konsekwencje takiego działania? Czy warto brać fakturę na każdy towar?Zakupy jako przedsiębiorca - faktura na firmęZakup towaru lub usług na firmę jest możliwy tylko przez przedsiębiorcę, czyli osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, która prowadzi we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. W działalność firmy wpisane są koszty, które ponosi ona z tytułu funkcjonowania i koniecznych wydatków. Zgodnie z Artykułem 22 ust. 1 Ustawy o Podatku dochodowym od osób fizycznych: „Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów [...]”Takie koszty są potem rozliczane, jako koszt uzyskania przychodu i odliczenia od nich podatku VAT. Nie ma konkretnych wytycznych, co można uznać za tego typu wydatki, jednak wśród nich można wymienić:czynsz i opłaty dotyczące biura czy siedziby firmy,rachunki pokrywające koszty korzystania z internetu lub telefonu do celów firmowych,wydatki związane z transportem (bilety, koszty paliwa, opłaty parkingowe, zakup pojazdu),koszty zakupu sprzętu biurowego, sprzętu elektronicznego niezbędnego do pracy, mebli oraz wszelkich akcesoriów biurowych,wydatki związane z reklamą i działalnością w social kosztach firmy na pewno nie możemy uwzględnić:alkoholu,elementów wystroju biura, takich jak dzieła sztuki,prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego,kursów na prawo jazdy, nawet jeśli przedsiębiorca będzie korzystał z uprawnień podczas wykonywania działalności,wynagrodzenia własnego,zakupu decyzji i weryfikacji kosztów poniesionych przez firmę najlepiej dokona księgowa lub sam fiskus. W przypadku, gdy nie spełniają one warunków, zostają odrzucane przez chcemy dokonać zakupów na firmę, przed zakupem musimy poinformować sprzedawcę, że transakcja będzie wymagała wystawienia faktury. Faktura stanowi dokument i dowód zakupu - posiada określone dane przedsiębiorcy, takie jak nazwę, adres i NIP. W momencie robienia zakupów w tej formie, przedsiębiorca traci swoje przywileje prywatne jako konsumentDokonując zakupów na swoje osobiste cele, jako osoba prywatna, jesteśmy określani mianem konsumenta, który zgodnie z Artykułem 22 kodeksu cywilnego: "Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową."Prawa konsumenta są szeroko regulowane przez Ustawę z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta. Gwarantuje ona przywileje oraz ustanawia zasady, do których należy się stosować przy dokonywaniu transakcji i wszelkich działaniach z nimi związanymi. Będąc przedsiębiorcą, także możemy być uznawani za konsumenta, jednak przy dokonywaniu zakupów nie możemy brać faktury na dane firmowe. Czy warto brać fakturę na towar? Przywileje konsumentówKonsumentom przysługują prawa, które nie dotyczą przedsiębiorców i wzięcie zakupów na fakturę wyklucza możliwość skorzystania z niektórych przywilejów. Osoba prywatna po dokonaniu zakupu na odległość, między innymi przez Internet, ma prawo do bezpłatnego zwrotu towaru bez podania uzasadnienia w ciągu 14 dni. Ten przepis chroniący nabywcę, nie jest stosowany do zakupów robionych przez przedsiębiorcę, który nie ma możliwości do darmowego zwrotu w określonym terminie, chyba że przepisy są osobno ustalone w regulaminie sklepu. Prawo do reklamacji przysługuje zarówno konsumentowi, jak i przedsiębiorcy, jednak różnią się zasady ich rozpatrywania. Konsument posiada prawo do reklamacji towaru przez dwa lata, w przypadku nowych towarów i roku, w przypadku towarów używanych. Sprzedawca musi przyjąć taką reklamację w obowiązującym czasie jej gwarancji. W przypadku przedsiębiorców, czas gwarancji towarów jest zazwyczaj dwukrotnie krótszy lub całkowicie nie występuje. W odniesieniu do nabywania towarów inne prawa dotyczą także konsumenta i przedsiębiorcy w zakresie rękojmi. Prywatny nabywca w ciągu dwóch lat od zakupu, gdy stwierdzi wadę fizyczną lub prawną w zakupionym przez niego towarze, może żądać wymiany, naprawy, zwrotu pieniędzy lub obniżenia ceny produktu. Jeżeli wadę zauważy przedsiębiorca, który dokonał zakupu na firmę, musi udowodnić, że odpowiednio zbadał produkt przed zakupem i nie było w nim stwierdzonej usterki lub w późniejszym czasie, gdy doszło do ujawnienia wady, zawiadomił niezwłocznie sprzedawcę. W praktyce sytuacja wygląda tak, że w większości przypadków przedsiębiorca traci prawo do rękojmi.
Jak stanowi art. 47 ustawy, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. „Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Spółki, zarówno osobowe, jak i kapitałowe mają możliwość nabywania nieruchomości, tak samo jak każda firma i korzystania z nich na różne sposoby (siedziba firma, wynajem czy obciążenie hipoteką). Czym jest spółka, a czym nieruchomość i jak wygląda prawnie zakup nieruchomości przez spółki? Co to jest spółka? Spółka to jedna z form prowadzenia działalności gospodarczej. Zakłada ją zazwyczaj dwie lub kilka osób bądź firm, czyli tak zwanych wspólników. Sposób zakładania, rejestracji oraz prowadzenia spółek zależy od rodzaju spółki. Spółką można zlikwidować w wyniku jednomyślnej uchwały wspólników, ogłoszenia upadłości czy też prawomocnego orzeczenia sądu. Do rozwiązania spółki dochodzi również gdy tylko jeden wspólnik dokona wypowiedzenia umowy lub umrze. Wyróżniamy spółki osobowe oraz kapitałowe. Do spółek osobowych należą: spółka cywilna – której działalność regulują przepisy kodeksu cywilnego, a do jej założenia wystarczy tylko umowa między wspólnikami oraz zarejestrowanie działalności w urzędzie miasta lub gminy przez każdego wspólnika osobno; spółka jawna – której działalność reguluje kodeks spółek handlowych, a do założenia konieczne jest oprócz umowy zarejestrowanie spółki w KRS. Jej powstanie miało na celu zmniejszyć ilość spółek cywilnych; spółka komandytowa – powołana w celu regulacji kwestii podatkowych. Jej działanie reguluje kodeks spółek handlowych i konieczne jest prowadzenie pełnej księgowości; spółka partnerska – przeznaczona tylko dla wolnych zawodów, a założyć mogą ją tylko osoby nie posiadające działalności gospodarczej. Rejestracja przebiega tak samo jak spółki jawnej, a jej działanie reguluje również kodeks spółek handlowych; spółka komandytowo – akcyjna – umożliwia prowadzenie działalności pod własną nazwą. Jeden ze wspólników jest komplementariuszem, a inny akcjonariuszem. Umowa tej spółki musi mieć formę aktu notarialnego, a kapitał zakładowy wynosi minimum 50 000 zł; Spółki osobowe nie mają osobowości prawnej, za to posiadają zdolność prawną, więc mają prawo choćby do własności nieruchomości. Wszystkie sprawy spółek osobowych prowadzą wspólnicy i ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem. Spółki kapitałowe Do spółek kapitałowych należą zaś dwie, najczęściej spotykane na polskim rynku – spółka akcyjna oraz z ograniczoną odpowiedzialnością. Te spółki mają już osobowość prawną, jak i rzecz jasna zdolność prawną. Te dwie spółki same odpowiadają za zobowiązania swoim majątkiem, a nie wspólnicy. Obie są spółkami tworzonymi najczęściej przez duże firmy, dysponujące środkami pieniężnymi na pokrycie obowiązkowego kapitału zakładowego. Ich rejestracja jest skomplikowana, czasochłonna i bardzo kosztowna, tak samo jak ich późniejsze prowadzenie. Czym są nieruchomości W rozumieniu Kodeksu Cywilnego, nieruchomości to części powierzchni ziemi, będące odrębnym przedmiotem własności. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. definiuje nieruchomości jako część powierzchni ziemi, dla której utworzono księgę wieczystą. Najprościej mówiąc, nieruchomości to to, co jest nierozerwalnie związane z powierzchnią ziemi i nie da się tego przenieść w inne miejsce. Dzielą się na: nieruchomości gruntowe – części powierzchni ziemi, będące odrębnym przedmiotem własności. Są to w szczególności budynki i inne rzeczy trwale związane z gruntem, a także nawet drzewa i inne rośliny od chwili wysiewu lub zasadzenia; budynkowe – trwale związane z powierzchnią ziemi budynki, które według przepisów szczególnych są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Są to między innymi budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego; lokalowe – są to części budynków, będące odrębnymi przedmiotami własności (mieszkania hipoteczne), których właściciel jest równocześnie współwłaścicielem albo współużytkownikiem gruntu, na którym stoi budynek. Nieruchomości w spółkach osobowych W spółkach osobowych, nieruchomości można wnosić do nich jako wkład. Wspólnicy mają również możliwość zakupu nieruchomości. Wspólnicy, bo spółka nie ma możliwości nabywania praw, w tym własności nieruchomości czy umowy najmu. Każdy właściciel ma obowiązek opłacania podatku od nieruchomości. W przypadku spółki osobowej, podatek muszą solidarnie płacić wszyscy wspólnicy. Przepisy te wynikają z uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2017 roku. Wniesienie nieruchomości do majątku spółki może zostać dokonane tylko na podstawie aktu notarialnego. Przez to następuje zmiana reżimu prawnego dotyczącego nieruchomości. Wniesienie nieruchomości tylko do używania może mieć zwykłą, pisemną formę, ale nieruchomość taka nie powiększy majątku wspólników. Również umowa, która zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości (inaczej użytkowania wieczystego), powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tak samo jest w przypadku umowy przeniesienia własności, podpisanej w celu wykonania istniejącego wcześniej zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zakup nieruchomości w spółkach kapitałowych W spółkach kapitałowych wszelkie czynności prawne w ich imieniu dokonuje zarząd spółki. Niektóre uprawnienia zarządu ogranicza się. Do takich uprawnień należy decyzja o zakupie nieruchomości. W tym przypadku wymaga się zgody właścicieli spółki. Wspólnicy muszą więc ogłosić specjalną uchwałę o zakupie nieruchomości, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Umowa może określać sytuacje, w których uchwała wspólników o zakupie nieruchomości jest konieczna w odniesieniu do rodzaju kupowanej nieruchomości oraz jej ceny. Wszelkie przepisy prawne dokładnie określa KSH. Określa on również kiedy wyżej wspomnianego wyjątku nie można zastosować. Bezwzględnie obowiązkowa jest uchwała wspólników, gdy spółka kupuje nieruchomość przed upłynięciem dwóch lat od założenia spółki, jeśli jej cena nie jest wyższa niż 25% kapitału zakładowego. Zgodnie z przepisami uchwały wspólników podejmuje się zazwyczaj podczas zgromadzenia wspólników. Można je zwołać formalnie lub mieć miejsce bez formalnego zwołania, o ile reprezentowany jest cały kapitał zakładowy spółki, a także jeśli nikt nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego odbywania się zgromadzenia lub do porządku obrad. W praktyce jednak jest możliwe również ustanowienie uchwały bez zwoływania zgromadzenia wspólników. Muszą oni jednak wtedy wyrazić w formie pisemnej zgodę na postanowienie, które ma zostać uchwalone albo na głosowanie pisemne. W uchwale powinny znaleźć się wszystkie informacje o nabywanej nieruchomości, a więc: rodzaj nieruchomości; miejscowość, w której jest zlokalizowana; dokładny adres nieruchomości; cenę, która może być określona jako przedział; Oprócz tego, uchwała musi zawierać informację o sposobie sfinansowania zakupu nieruchomości. Jeśli jest to kredyt, należy podać jego rodzaj, bank, w którym został zaciągnięty oraz jego wysokość. Następnie pod uchwałą muszą podpisać się wszyscy wspólnicy. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości w spółce Hipoteka to obciążenie nieruchomości, związane z zaciągnięciem przez spółkę zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Zgodnie z przepisami Kodeksu Spółek Handlowych, zarząd spółki jest organem, który reprezentuje spółkę na zewnątrz, na przykład podczas dokonywania wszelkich czynności sądowych oraz pozasądowych spółki. Niektóre czynności wymagają jednak uzyskania przez zarząd zgody rady nadzorczej lub zgromadzenia wspólników (w przypadku spółki akcyjnej Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy). Ustanowienie hipoteki na nieruchomości należącej do spółki nie należy do takich czynności. Zarząd jest więc upoważniony do samodzielnego dokonania takiej czynności. Konieczne jest jednak dokładne sprawdzenie przepisów zawartych w umowie lub statucie – w zależności od rodzaju spółki. Dokumenty te mogą zawierać ograniczenia dla zarządu w zakresie obciążania nieruchomości spółki hipoteką. Może więc zaistnieć konieczność uzyskania przez zarząd zgody rady nadzorczej na przeprowadzenie czynności. Dla banku hipoteka jest jednym z najkorzystniejszych zabezpieczeń udzielanego zobowiązania. A dla spółki? Może być korzystnym rozwiązaniem, na przykład w sytuacji, kiedy spółka chce na przykład pozyskać środki na zakup lokalu na siedzibę lub samodzielnie ją wybudować. Trzeba jednak pamiętać, że wierzyciel w postaci banku, może zająć i sprzedać nieruchomość w razie niespłacenia przez spółkę zobowiązania w terminie. Przepisy dotyczące zaciągania wszelkiego rodzaju kredytów przez spółkę również zależą od jej rodzaju. Nieruchomości w spółkach to temat dość skomplikowany prawnie. Nieruchomości bowiem mogą należeć do majątku spółki, ale i do prywatnego majątku wspólników. Rodzaj spółki też ma znaczenie. W zależności od rodzaju spółki, której jest się właścicielem lub do której się należy, trzeba zapoznać się z przepisami Kodeksu Cywilnego, Kodeksu Spółek Handlowych czy w końcu z umową, bądź statutem spółki, gdzie wspólnicy mogą dowolnie ustalać przepisy i zasady obowiązujące w spółce.
Odnośnie zaś gruntu leśnego wskazał Pan, że ma on powierzchnię 0,1105 ha. W takiej sytuacji znajdzie najprawdopodobniej do niego zastosowanie ustawa o lasach. „Art. 2. Przepisy ustawy stosuje się do lasów, bez względu na formę ich własności. Art. 3. Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:
Coraz więcej podatników prowadzących działalność gospodarczą (nie tylko deweloperzy i biura nieruchomości) dokonuje zakupu nieruchomości gruntowej na cele firmowe. Po zakupie zastanawiają się, na jaki cel przeznaczyć dany grunt, gdyż możliwe są trzy opcje jego wykorzystania. Jednym z nich jest potraktowanie gruntu, jako towaru handlowego i jego dalsza sprzedaż. Takie przeznaczenie gruntu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rodzi określone konsekwencje podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych. Warto, zatem mieć świadomość możliwości, ale i obciążeń jakie niesie ze sobą nabycie gruntu jako towaru handlowego. Nabycie gruntu jako towaru handlowego - jak zakwalifikować zakupiony grunt? Podatnik prowadzący działalność gospodarczą po nabyciu nieruchomości gruntowej sam podejmuje decyzję, na jaki cel miałaby być przeznaczona. Od tego jak zaklasyfikuje dalsze użycie (po zakupie) gruntu w ramach prowadzenia działalności gospodarczej będzie zależało ujęcie go w kosztach uzyskania przychodów. Pierwsza kwalifikacja to przyjęcie gruntu do działalności, jako środek trwały. W tym wypadku grunt należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych pod odpowiednim numerem KŚT z grupy „0”. Dodać należy, że grunt ten nie będzie podlegać jakiejkolwiek amortyzacji na mocy art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą o PIT. Jednak będzie on stanowił koszt, ale dopiero w momencie sprzedaży. Grunt stanowiący środek trwały może być przeznaczony na najem lub pod budowę budynków oddanych do używania w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, może też służyć, jako parking albo plac na składowanie sprzętu bądź pod budowę wiaty lub innych, firmowych celów. Druga kwalifikacja gruntu to jego przeznaczenie na inwestycje, czyli czerpanie pożytku z przyrostu jego wartości na różne sposoby (oczekiwanie na powiększenie wartości gruntu, najem, grunt, jako lokata, inne). Ostatnia kwalifikacja gruntu to jego nabycie z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży. Takie zakwalifikowanie zakupionego gruntu oznacza, że będzie on stanowić u podatnika prowadzącego działalność gospodarczą towar handlowy. Warto odnotować, że kwalifikacja nabycia gruntu będzie zależna również od tego, co jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika. Na ten przykład można wyszczególnić tutaj firmy (nie tylko deweloperów), które zajmują się handlem nieruchomościami, u których grunt będzie stanowił towar handlowy. Pozostałe firmy, mające na celu zakup jednego lub kilku gruntów celem dalszej odsprzedaży będą miały także możliwość zakwalifikowania takiego gruntu lub gruntów, jako towar handlowy. Ci ostatni podatnicy, będą musieli pamiętać o tym, aby zaktualizować (rozszerzyć) w CEIDG przedmiot swojej działalności o sprzedaż gruntów. Czym jest towar handlowy? Za towar handlowy należy rozumieć wyrób, który jest przeznaczony do dalszej odsprzedaży, ale w stanie nieprzetworzonym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Czy nabycie gruntu jako towaru handlowego może być wydatkiem firmowym? W art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztem uzyskania przychodów są wszelkie wydatki służące: osiąganiu przychodów, zachowaniu bieżących przychodów, zabezpieczeniu bieżących i przyszłych źródeł przychodów. - a jednocześnie niewystępujące w katalogu wyszczególniającym wydatki niestanowiące kosztów firmowych (art. 23 ust. 1 ustawy o PIT). Zakup gruntu traktowanego jako towar handlowy ze środków własnych podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie stanowił wydatek firmowy stanowiący koszt uzyskania przychodów. Towar handlowy zostaje nabyty celem dalszej odsprzedaży tak, więc przyczynia on się zarówno do osiągania, zachowania czy zabezpieczenia źródła przychodów. W jakim momencie należy ująć koszty działalności gospodarczej? W myśl art. 22 ust. 6 b ustawy o PIT za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników prowadzących PKPiR uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu. Ponadto w myśl art. 22 ust. 4,5,6 oraz 10 ustawy o PIT koszty zakwalifikowane, jako firmowe, podatnik potrąca wyłącznie w roku ich poniesienia. Koszty firmowe dzieli się na bezpośrednio związane z przychodami i pośrednio związane z przychodami. Koszty bezpośrednio związane z przychodami odnosi się (ujmuje) do okresu (roku podatkowego), w którym przychody te zostały osiągnięte nawet, jeżeli koszty te zostały poniesione po zakończeniu roku podatkowego, ale do dnia do złożenia tego rocznego zeznania (PIT-36, PIT-36L). Jeżeli natomiast koszty bezpośrednie będą poniesione po dniu złożenia zeznania rocznego wówczas podatnik ujmie je następnym roku, czyli już po dniu złożenia zeznania rocznego. Z kolei koszty pośrednio związane z przychodami podatnik rozliczy w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy i jednocześnie nie można określić, jaka część dotyczy jednego i drugiego roku to należy rozliczyć je proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą (np. polisy ubezpieczeniowe). Nabycie gruntu jako towaru handlowego przeznaczonego na dalszą odsprzedaż będzie stanowiło koszt bezpośrednio związany z przyszłym przychodem, zatem koszt ten z definicji powinien być ujęty w roku podatkowym, w którym nastąpi sprzedaż gruntu. Prawodawca wymienia jednak wydatki na zakup gruntu, jako koszty wyłączone z firmowych. Czy wydatki na nabycie gruntu jako towaru handlowego stanowią koszty uzyskania przychodów? W art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatek na nabycie gruntu w firmie będzie natomiast kosztem uzyskania przychodu w momencie rozliczenia jego sprzedaży a więc w sytuacji ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego środek trwały w działalności bez względu na czas ich poniesienia. Należy w tej sytuacji rozgraniczyć przede wszystkim sytuację, w której grunt stanowi środek trwały. W tym przypadku wydatek na jego nabycie nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, ale wydatkiem będzie wartość początkowa gruntu wynikająca z ewidencji środków trwałych w okresie (miesiącu), w którym nastąpi jego sprzedaż, jako środka trwałego. Odmienną sytuacją od powyższej będzie przypadek, w którym podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabywa grunt celem dalszej odsprzedaży a więc traktuje go, jako towar handlowy zgodnie z przedmiotem swojej działalności. W takich okolicznościach zakup gruntu wraz z pozostałymi kosztami towarzyszącymi temu zakupowi będzie stanowić wartość towaru handlowego, który należy ująć bezpośrednio w kosztach w PKPiR w miesiącu zakupu gruntu.
Kiedy sprzedaż gruntu podlega opodatkowaniu VAT /Fot. Fotolia. /. Fotolia. REKLAMA. Przy zbyciu posiadanego gruntu podatnik podejmuje działania poprawiające jego atrakcyjność dla nabywców, czyli zmienia przeznaczenie terenu na budowlane lub z możliwością zabudowy, inwestuje w jego uzbrojenie oraz ogłasza sprzedaż w mediach.
Nawet jeżeli nie prowadzisz żadnej działalności gospodarczej możesz stać się podatnikiem VAT sprzedając np. działki ze swojego majątku prywatnego. Zdaniem organów podatkowych podatnikiem VAT może stać się już ta osoba, która dzieli swój grunt na działki i ogłasza zamiar ich sprzedaży w mediach. Na szczęście sądy administracyjne uważają inaczej. Czy podział działki budowlanej to wystarczająca przesłanka do uznania tej czynności za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej, a co za tym idzie – obarczenia zwykłego obywatela tytułem podatnika VAT? Każdorazowo okazuje się to kwestią jednej strony przez wzgląd na to, iż jest to aspekt legislacyjnie rozmyty, pełen niejasności i niekonsekwencji. Z drugiej strony – dotyka ludzi zawodowo niezwiązanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa, które nie posiadają wiedzy, czy biegłości w obowiązujących przepisach i które zupełnie nieświadomie mogą sprowadzić na siebie szereg negatywnych też warto zapoznać się z przesłankami, które należy wziąć pod uwagę przy rozstrzygnięciu tego, w jakich sytuacjach obowiązek podatkowy w VAT zaistnieje przy sprzedaży nieruchomości. VAT przy sprzedaży nieruchomości - indywidualne podejście jest niezbędne Podstawową do rozstrzygnięcia kwestią jest, czy dana osoba podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu jej majątkiem każdorazowo musi opierać się na konkretnej czynności dokonanej przez dany podmiot, dokonując oceny na tle precyzyjnie określonych okoliczności faktycznych sprawy. Przyjmowanie z góry pewnych założeń i stosowanie modelowych rozwiązań nie powinno być regułą, gdyż każda sytuacja zasługuje na indywidualną podejmowane przez podmiot działania muszą być rozpatrywane całościowo, w kontekście wszystkich jego czynności i muszą się one składać na pewien ciąg zachowań. Fakt pojedynczych, czy niepowiązanych ze sobą czynności nie przesądza o aktywności handlowca. Zawsze należy mieć na uwadze, że zarówno podział nieruchomości, jak i ogłoszenia o sprzedaży mogą odnosić się do zarządu majątkiem te odnajdziemy również w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 roku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska – Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).VAT przy sprzedaży nieruchomości Kiedy stajesz się podatnikiem VAT Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że dany podmiot staje się podatnikiem jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Warunkiem koniecznym jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób stały, handlową jest sprzedaż majątku prywatnego, który został nabyty z zamiarem odsprzedaży go. Chęć spożytkowania go w celach prywatnych wyklucza nazwanie tej czynności działalnością Samochód po zmianach od 1 kwietnia 2014 - multipakietZapisz się na nasz newsletterPodyskutuj o tym na naszym FORUM Ile i za ile? – to nieistotneLiczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Wszelkie kryteria jakościowe i ilościowe nie mają w tym przypadku podziału gruntu na działki przed sprzedażą celem osiągnięcia wyższej ceny łącznej, samodzielnie również nie stanowi kwestii decydującej. Bez znaczenia pozostaje tu również długość okresu, w jakim transakcje następowały po sobie, a także wartość uzyskanych z nich elementy z powodzeniem mogą odnosić się do zarządzania majątkiem osobistym podmiotu, dlatego niezasadnym byłoby budowanie na ich podstawie jakichkolwiek generalnych reguł postępowania. Działasz jak profesjonalista – musisz płacićFakt podjęcia czynności polegających na jakiejkolwiek ingerencji w strukturę gruntów, takich jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych czy też działania marketingowe, zainicjowane celem późniejszej sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, może wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, czyli mogą zadecydować o zaktualizowanie się obowiązku taki rodzaj działalności wskazywać mogą takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze (zobacz wyroki NSA z dnia 18 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1536/10 oraz I FSK 1665/11). Ogłoszenia w mediachKolejną budzącą wątpliwości kwestią jest aspekt ogłoszeń w prasie i w Internecie. Obiektywnie należy stwierdzić, iż każda osoba, która chce dokonać sprzedaży, musi znaleźć chętnego do nabycia, a oczekiwanie na to, że nabywcy zgłoszą się sami jest zdecydowanie korzyść tego argumentu przemawia także fakt, iż sprzedaż w kręgu osób znajomych bez ogłoszeń, nie wyklucza działań w charakterze handlowca. Natomiast w przypadku ogłoszeń istotne znaczenie ma to, czy ogłoszenia te wykraczają poza zwykłe formy ogłoszeń, czy przybierają postać reklamy, stanowią formę zamieszczenie ogłoszenia w prasie, czy w Internecie bez wskazania, że ogłoszenia miały cechy wykraczające poza zwykłe ogłoszenie (np. wielkość, grafikę, formułę) i wymagały większych od zwyczajowo przyjętych nakładów, nie pozwala na stwierdzenie, że osoba je zamieszczająca zachowuje się jak handlowiec, co zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 maja 2014 roku (sygn. akt I FSK 811/13), w ślad za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 27 listopada 2012 roku (sygn. akt I SA/Wr 1149/12).W każdym przypadku niezbędna jest szczegółowa analiza wszystkich okoliczności. Nierzadko okazać się może, że podejmowane przez podmiot czynności mieszczą się w ramach tych, związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, które w żaden sposób nie pozwalają na nazwanie tej osoby podatnikiem MiecznikPrawidłowe ujęcie w księgach rachunkowych takiego zdarzenia gospodarczego wymaga każdorazowo od jednostki dokładnej analizy jak nieruchomości mogą zostać ujęte w księgach rachunkowych
Czy będzie to samochód osobowy, dostawczy, ciężarowy, czy też inny? Następnie należy określić, jakie są potrzeby firmy w zakresie przewozu osób i towarów. Należy również zastanowić się, jakie są wymagania dotyczące wyposażenia samochodu, takie jak klimatyzacja, system audio, system nawigacji, system bezpieczeństwa i inne.
Sprzedaż prywatnych działek a PIT. Organy podatkowe twierdzą, że osoby fizyczne, które nigdy nie rejestrowały formalnie działalności gospodarczej a sprzedają swoje prywatne nieruchomości (np. działki gruntu) – działają w niektórych sytuacjach jak przedsiębiorcy i nie mogą stosować art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Nie mogą zatem nie płacić PIT sprzedając działki po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyli. Na szczęście dla podatników sądy administracyjne w wielu stanach faktycznych nie podzielają zdania organów podatkowych. Sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą – opodatkowanie PIT Kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży (i każdego innego odpłatnego zbycia) nieruchomości, czy praw majątkowych dot. nieruchomości poza działalnością gospodarczą reguluje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Zatem jeżeli minie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości (lub jednego z praw wymienionych w tym przepisie), to można sprzedać (i w każdy inny sposób odpłatnie zbyć) tą nieruchomość lub prawo bez konieczności płacenia podatku dochodowego. Ale z tego przepisu mogą skorzystać jedynie osoby, które sprzedają nieruchomości poza działalnością gospodarczą. Osoby prowadzące działalność gospodarczą nie mogą uniknąć płacenia PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości powołując się na ww. przepis i upływ 5 lat „od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”. A zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9; Chcesz nie zapłacić PIT – nie dawaj pełnomocnictwa deweloperowi Jednak czasem organy podatkowe twierdzą, że osoby fizyczne, które nigdy nie prowadziły (formalnie) działalności gospodarczej a sprzedają swoje prywatne działki działają jak przedsiębiorcy i nie mogą stosować ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przykładem takiego podejścia jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 sierpnia 2020 r. (sygn. O tą interpretację wystąpiła właścicielka 3 działek budowlanych, która zamierzała te działki sprzedać. Na ofertę sprzedaży odpowiedział pewien Deweloper, który jednak nie chciał kupić sam tych działek ale by kupili je jego klienci, po uprzednim podziale tych 3 działek na 6 oddzielnych. Właścicielka udzieliła Deweloperowi upoważnienia do działania w jej imieniu do podjęcia działań związanych z podziałem każdej z 3 działek, uzyskaniem warunków zabudowy oraz wystąpieniem z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę 6 domów jednorodzinnych. Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Deweloperowi stosownych pełnomocnictw umożliwiających uzyskanie warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, gazowej oraz do sieci wodno-kanalizacyjnej. Taka współpraca z Deweloperem okazała się błędem Właścicielki, bowiem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaż tych działek przez Właścicielkę w wyniku opisanej współpracy z Deweloperem nie może być traktowana jako sprzedaż poza działalnością gospodarczą. Właścicielka argumentowała, że działki chce sprzedać bez jakichkolwiek inwestycji strukturalnych z jej strony, zaś ww. pełnomocnictwa zostały udzielone Deweloperowi na jego prośbę. Takie działanie, z punktu widzenia Dewelopera powinno przyspieszyć proces inwestycyjny, ponieważ czas oczekiwania na stosowne decyzje administracyjne, zgody oraz pozwolenia jest obecnie znacznie wydłużony. Do momentu sprzedaży działek końcowym nabywcom wskazanym przez Dewelopera nie zostaną przeprowadzone żadne inwestycje infrastrukturalne zwiększające ich atrakcyjność. Nie będą one ogrodzone, uzbrojone ani zabudowane. Po podziale działek Właścicielka zamierza sprzedać je końcowym nabywcom (Inwestorom) wskazanym przez Dewelopera. A dopiero po tej sprzedaży Deweloper (na zlecenie Inwestorów) wybuduje na tych działkach domy jednorodzinne. Jednak Dyrektor KIS uznał, że decydujące znaczenie w tej sprawie ma fakt udzielenia przez Właścicielkę Deweloperowi pełnomocnictwa do działania w jej imieniu celem dokonywania szeregu czynności związanych z działkami. A zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 95-96) podejmowane przez Dewelopera jako pełnomocnika Właścicielki, w granicach pełnomocnictwa, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Właścicielkę. A takie czynności jak podział działek, uzyskanie warunków zabudowy, wystąpienie z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków przyłączenia działek do sieci energetycznej, gazowej oraz do sieci wodno-kanalizacyjnej – nie różnią się od działań, które wykonują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny w ramach działalności gospodarczej. Dyrektor KIS zauważył, że w pojęciu organizacji działalności gospodarczej mogą tkwić różne elementy, poczynając od wykonania podstawowych obowiązków dotyczących rejestracji działalności, zgłoszenia statystycznego, podatkowego i w zakresie ubezpieczeń społecznych, założenia rachunku bankowego, zastosowania wybranej przez przedsiębiorcę lub nakazanej prawem formy organizacyjno-prawnej tej działalności oraz wystąpienia i uzyskania wymaganego zezwolenia lub koncesji, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Z tych powodów, zdaniem Dyrektora KIS Właścicielka zamierza podjąć zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowanych na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowych działek. Dlatego jej przychód ze sprzedaży tych działek należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Przychód ten powinien być opodatkowany na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. A warto też zauważyć, że jeżeli ktoś zostanie uznany za przedsiębiorcę (nawet jeżeli formalnie nie ma zarejestrowanej firmy), to oprócz płacenia PIT na zasadach określonych dla działalności gospodarczej, może zostać uznany za podatnika VAT. Sprzedaż nieruchomości z prywatnego majątku a VAT Pełnomocnictwo dla dewelopera, to jeszcze nie działalność – WSA w Rzeszowie staje w obronie podatnika Na szczęście dla podatników sądy administracyjne w wielu stanach faktycznych nie podzielają zdania organów podatkowych. Przykładem jest wyrok WSA w Rzeszowie z 16 lutego 2021 r. (sygn. I SA/Rz 37/21). W wyroku tym WSA rozstrzygał skargę na analogiczną interpretację podatkową w podobnej sprawie. Też chodziło o właścicielkę (nie prowadziła formalnie żadnej działalności gospodarczej) działek rolnych odziedziczonych po rodzicach, która chciała je sprzedać. I też na ogłoszenie o sprzedaży odpowiedział deweloper. Z tym deweloperem Właścicielka podpisała przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży. Warunkiem dokonania transakcji sprzedaży przedmiotowych działek było uzyskanie przez dewelopera stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej przez niego inwestycji, w związku z tym w umowie przedwstępnej dokonanie transakcji sprzedaży działek uzależniono od uzyskania przez przyszłego nabywcę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. I podobnie, jak w poprzedniej sprawie, aby umożliwić Deweloperowi uzyskanie decyzji administracyjnych w tym zakresie, Właścicielka w umowie przedwstępnej udzieliła mu pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będącymi przedmiotem tego wniosku nieruchomościami dla celów budowlanych kupującego, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę. Nietrudno się domyśleć, że Dyrektor KIS uznał w tej sprawie także uznał działania Właścicielki za mieszczące się w definicji działalności gospodarczej określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. A przychody ze sprzedaży tych działek będą wg organu podatkowego przychodami z prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, opodatkowane na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Jednak WSA w Rzeszowie uznał, że czynności Właścicielki w tej sprawie nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dokonana w przedstawionych warunkach sprzedaż nieruchomości nie nosi cech działalności gospodarczej. Zdaniem WSA, wbrew twierdzeniom Dyrektora KIS, nie można oceniać działalności Właścicielki łącznie z czynnościami podejmowanymi przez kupującego (Dewelopera). Ponadto WSA zauważył, że czynności podejmowane przez Właścicielkę, zmierzały do definitywnej sprzedaży wszystkich działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej – dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności. Zdaniem WSA brak też podstaw do stwierdzenia w przypadku jej działań cech zorganizowania, w znaczeniu profesjonalnych czynności, realizowanych w ramach odpowiednio ukształtowanej w tym celu struktury. Takiej oceny nie wyklucza podejmowanie przez skarżącą czynności, które umożliwią sprzedaż, podniosą atrakcyjność działki czy przyspieszą proces inwestycyjny kupującego. WSA w Rzeszowie przytoczył też dwa orzeczenia NSA w podobnych sprawach: W wyroku z dnia 24 czerwca 2020 r. sygn. akt I FSK 1758/17 (dost. w CBOiS – Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) orzekł, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki przeznaczone pod zabudowę działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności. Natomiast w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Opisane powyżej sprawy pokazują, że organy podatkowe (w tym Dyrektor KIS) inaczej interpretują przedmiotowe przepisy niż sądy administracyjne. Jest to pewne pocieszenie dla podatników, że mogą liczyć w podobnych sprawach na korzystny wyrok przed sądem. Tym niemniej dla uniknięcia uciążliwej procedury odwoławczej i straty czasu rekomendować należy nieudzielanie tego typu pełnomocnictw dla potencjalnych nabywców naszych prywatnych działek i innych nieruchomości. Paweł Huczko
zakup gruntu na firmę czy prywatnie
